{"id":3625,"date":"2026-08-05T11:08:37","date_gmt":"2026-08-05T14:08:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.buskaza.com.br\/blog\/?p=3625"},"modified":"2026-08-05T11:08:41","modified_gmt":"2026-08-05T14:08:41","slug":"quais-reparos-sao-responsabilidade-do-inquilino-e-do-proprietario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.buskaza.com.br\/blog\/blog\/quais-reparos-sao-responsabilidade-do-inquilino-e-do-proprietario\/","title":{"rendered":"Quais reparos s\u00e3o responsabilidade do inquilino e do propriet\u00e1rio?"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Uma das d\u00favidas mais comuns durante a loca\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel \u00e9 definir quem deve pagar pelos reparos: o inquilino ou o propriet\u00e1rio.<\/a><\/p>\n\n\n\n

A resposta depende principalmente de tr\u00eas fatores: a origem do problema, o estado em que o im\u00f3vel foi entregue e o que est\u00e1 previsto na legisla\u00e7\u00e3o e no contrato de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

De maneira geral, o propriet\u00e1rio \u00e9 respons\u00e1vel por entregar e manter o im\u00f3vel em condi\u00e7\u00f5es adequadas de uso, especialmente em rela\u00e7\u00e3o a problemas estruturais, defeitos anteriores \u00e0 loca\u00e7\u00e3o e falhas que n\u00e3o tenham sido provocadas pelo morador.<\/p>\n\n\n\n

J\u00e1 o inquilino deve conservar o im\u00f3vel durante o per\u00edodo em que estiver ocupando-o e reparar os danos provocados por ele, por familiares, visitantes, empregados ou prestadores de servi\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n

Por\u00e9m, essa divis\u00e3o nem sempre \u00e9 simples. Uma infiltra\u00e7\u00e3o pode ser causada por falha estrutural, falta de manuten\u00e7\u00e3o ou uso inadequado. Um chuveiro pode parar de funcionar por desgaste natural ou por instala\u00e7\u00e3o incorreta. Uma porta pode apresentar defeito devido ao tempo de uso ou por ter sido danificada pelo morador.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, antes de decidir quem deve pagar, \u00e9 necess\u00e1rio identificar a causa do problema.<\/p>\n\n\n\n

O que diz a Lei do Inquilinato?<\/h2>\n\n\n\n

As loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis urbanos no Brasil s\u00e3o reguladas principalmente pela Lei n\u00ba 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato.<\/p>\n\n\n\n

Entre as obriga\u00e7\u00f5es do propriet\u00e1rio, a lei estabelece que ele deve entregar o im\u00f3vel em estado adequado ao uso a que se destina, garantir o uso pac\u00edfico durante a loca\u00e7\u00e3o e responder por defeitos ou problemas anteriores ao contrato.<\/p>\n\n\n\n

Entre as obriga\u00e7\u00f5es do inquilino est\u00e3o utilizar o im\u00f3vel de acordo com a finalidade estabelecida, trat\u00e1-lo com cuidado, informar imediatamente os problemas ao propriet\u00e1rio e reparar os danos provocados por ele ou por pessoas relacionadas \u00e0 sua ocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A legisla\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m determina que, quando o im\u00f3vel precisar de reparos urgentes que sejam de responsabilidade do propriet\u00e1rio, o inquilino deve permitir a realiza\u00e7\u00e3o das obras. Dependendo da dura\u00e7\u00e3o e do impacto dos reparos, pode existir direito a redu\u00e7\u00e3o proporcional do aluguel ou at\u00e9 \u00e0 rescis\u00e3o do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Regra geral para definir a responsabilidade<\/h2>\n\n\n\n

Uma forma pr\u00e1tica de entender a divis\u00e3o \u00e9 utilizar a seguinte regra:<\/p>\n\n\n\n

Origem do problema<\/th>Respons\u00e1vel mais prov\u00e1vel<\/th><\/tr><\/thead>
Defeito anterior \u00e0 loca\u00e7\u00e3o<\/td>Propriet\u00e1rio<\/td><\/tr>
Problema estrutural<\/td>Propriet\u00e1rio<\/td><\/tr>
Desgaste natural do im\u00f3vel<\/td>Propriet\u00e1rio<\/td><\/tr>
Falha causada pelo uso inadequado<\/td>Inquilino<\/td><\/tr>
Dano causado pelo morador ou visitante<\/td>Inquilino<\/td><\/tr>
Limpeza e conserva\u00e7\u00e3o cotidiana<\/td>Inquilino<\/td><\/tr>
Manuten\u00e7\u00e3o extraordin\u00e1ria da estrutura<\/td>Propriet\u00e1rio<\/td><\/tr>
Altera\u00e7\u00e3o feita pelo inquilino<\/td>Inquilino, salvo acordo diferente<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Essa tabela \u00e9 uma refer\u00eancia geral. A responsabilidade definitiva pode depender do contrato, da vistoria e de uma avalia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica sobre a origem do defeito.<\/p>\n\n\n\n

Quais reparos normalmente s\u00e3o responsabilidade do propriet\u00e1rio?<\/h2>\n\n\n\n

O propriet\u00e1rio costuma responder pelos problemas que comprometem a estrutura, a seguran\u00e7a ou as condi\u00e7\u00f5es normais de uso do im\u00f3vel, desde que n\u00e3o tenham sido causados pelo inquilino.<\/p>\n\n\n\n

Problemas estruturais<\/h3>\n\n\n\n

Normalmente s\u00e3o de responsabilidade do propriet\u00e1rio:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  • rachaduras estruturais;<\/li>\n\n\n\n
  • problemas em vigas, lajes e pilares;<\/li>\n\n\n\n
  • defeitos no telhado;<\/li>\n\n\n\n
  • falhas graves de impermeabiliza\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n
  • problemas na funda\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n
  • deteriora\u00e7\u00e3o da fachada;<\/li>\n\n\n\n
  • infiltra\u00e7\u00f5es causadas pela estrutura;<\/li>\n\n\n\n
  • problemas na rede hidr\u00e1ulica embutida;<\/li>\n\n\n\n
  • falhas antigas na instala\u00e7\u00e3o el\u00e9trica.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

    Esses reparos fazem parte da conserva\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel como patrim\u00f4nio e geralmente n\u00e3o decorrem do uso cotidiano do morador.<\/p>\n\n\n\n

    Uma pequena trinca superficial pode n\u00e3o representar um problema estrutural. Entretanto, rachaduras que aumentam, aparecem em diferentes pontos ou impedem o funcionamento de portas e janelas devem ser avaliadas por um profissional.<\/p>\n\n\n\n

    Defeitos existentes antes da loca\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

    Se o problema j\u00e1 existia antes da entrada do inquilino, a responsabilidade tende a ser do propriet\u00e1rio, mesmo que o defeito s\u00f3 seja descoberto posteriormente.<\/p>\n\n\n\n

    Alguns exemplos s\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    • infiltra\u00e7\u00e3o escondida por pintura recente;<\/li>\n\n\n\n
    • vazamento em tubula\u00e7\u00e3o interna;<\/li>\n\n\n\n
    • instala\u00e7\u00e3o el\u00e9trica inadequada;<\/li>\n\n\n\n
    • telhado com falhas;<\/li>\n\n\n\n
    • encanamento deteriorado;<\/li>\n\n\n\n
    • janela que n\u00e3o veda corretamente;<\/li>\n\n\n\n
    • defeito em equipamento entregue com o im\u00f3vel.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

      O laudo de vistoria de entrada \u00e9 um documento importante para demonstrar o estado inicial do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

      Caso o defeito n\u00e3o tenha sido registrado porque n\u00e3o era vis\u00edvel, fotos, v\u00eddeos, pareceres t\u00e9cnicos e o hist\u00f3rico de comunica\u00e7\u00f5es podem ajudar a identificar sua origem.<\/p>\n\n\n\n

      Desgaste natural<\/h3>\n\n\n\n

      O desgaste natural acontece com o tempo e com a utiliza\u00e7\u00e3o normal do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

      Entre os exemplos est\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      • pintura que perde a cor com os anos;<\/li>\n\n\n\n
      • tubula\u00e7\u00f5es antigas que apresentam corros\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n
      • telhas deterioradas;<\/li>\n\n\n\n
      • fia\u00e7\u00e3o que precisa ser modernizada;<\/li>\n\n\n\n
      • esquadrias que perdem a veda\u00e7\u00e3o;<\/li>\n\n\n\n
      • pisos desgastados pelo uso normal;<\/li>\n\n\n\n
      • equipamentos que chegam ao fim da vida \u00fatil.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

        O inquilino n\u00e3o deve ser responsabilizado automaticamente por todo item que apresente defeito durante a loca\u00e7\u00e3o. \u00c9 necess\u00e1rio diferenciar desgaste natural de dano causado pelo uso inadequado.<\/p>\n\n\n\n

        Reparos em equipamentos entregues com o im\u00f3vel<\/h3>\n\n\n\n

        Quando o im\u00f3vel \u00e9 alugado com equipamentos, como aquecedor, ar-condicionado, m\u00f3veis planejados ou eletrodom\u00e9sticos, a responsabilidade pode variar.<\/p>\n\n\n\n

        Se o equipamento parar de funcionar por desgaste, defeito antigo ou fim de sua vida \u00fatil, o custo tende a caber ao propriet\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

        Se o dano resultar de uso incorreto, falta de limpeza obrigat\u00f3ria ou interven\u00e7\u00e3o inadequada do morador, o inquilino poder\u00e1 ser responsabilizado.<\/p>\n\n\n\n

        O contrato deve informar quais equipamentos fazem parte da loca\u00e7\u00e3o e como ser\u00e1 dividida a obriga\u00e7\u00e3o de manuten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

        Problemas em \u00e1reas comuns<\/h3>\n\n\n\n

        Nos apartamentos e im\u00f3veis em condom\u00ednio, reparos em \u00e1reas comuns s\u00e3o administrados pelo condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

        Entre eles est\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • elevadores;<\/li>\n\n\n\n
        • portaria;<\/li>\n\n\n\n
        • telhado de uso comum;<\/li>\n\n\n\n
        • fachada;<\/li>\n\n\n\n
        • garagem coletiva;<\/li>\n\n\n\n
        • tubula\u00e7\u00f5es gerais;<\/li>\n\n\n\n
        • bombas;<\/li>\n\n\n\n
        • reservat\u00f3rios;<\/li>\n\n\n\n
        • corredores;<\/li>\n\n\n\n
        • sistemas de seguran\u00e7a;<\/li>\n\n\n\n
        • instala\u00e7\u00f5es de combate a inc\u00eandio.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          O inquilino pode pagar as despesas ordin\u00e1rias do condom\u00ednio, relacionadas ao funcionamento e \u00e0 manuten\u00e7\u00e3o cotidiana. As despesas extraordin\u00e1rias, como determinadas obras estruturais e reformas relevantes, normalmente s\u00e3o atribu\u00eddas ao propriet\u00e1rio, conforme a natureza da cobran\u00e7a e as regras da Lei do Inquilinato.<\/p>\n\n\n\n

          Quais reparos normalmente s\u00e3o responsabilidade do inquilino?<\/h2>\n\n\n\n

          O inquilino deve conservar o im\u00f3vel e devolv\u00ea-lo, ao final da loca\u00e7\u00e3o, no estado em que o recebeu, descontadas as deteriora\u00e7\u00f5es decorrentes do uso normal.<\/p>\n\n\n\n

          Danos causados pelo morador<\/h3>\n\n\n\n

          S\u00e3o normalmente de responsabilidade do inquilino:<\/p>\n\n\n\n

            \n
          • vidros quebrados;<\/li>\n\n\n\n
          • portas danificadas;<\/li>\n\n\n\n
          • buracos excessivos nas paredes;<\/li>\n\n\n\n
          • pisos quebrados por impacto;<\/li>\n\n\n\n
          • fechaduras danificadas;<\/li>\n\n\n\n
          • bancadas quebradas;<\/li>\n\n\n\n
          • m\u00f3veis danificados;<\/li>\n\n\n\n
          • manchas causadas por uso inadequado;<\/li>\n\n\n\n
          • equipamentos queimados por utiliza\u00e7\u00e3o incorreta.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

            A mesma regra vale para danos causados por familiares, visitantes, funcion\u00e1rios, animais ou prestadores contratados pelo morador.<\/p>\n\n\n\n

            Pequenos cuidados de conserva\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

            O inquilino deve realizar os cuidados cotidianos necess\u00e1rios para manter o im\u00f3vel em boas condi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

            Isso pode incluir:<\/p>\n\n\n\n

              \n
            • troca de l\u00e2mpadas;<\/li>\n\n\n\n
            • limpeza de ralos;<\/li>\n\n\n\n
            • limpeza de filtros;<\/li>\n\n\n\n
            • conserva\u00e7\u00e3o de torneiras;<\/li>\n\n\n\n
            • limpeza de caixas de gordura acess\u00edveis;<\/li>\n\n\n\n
            • lubrifica\u00e7\u00e3o de dobradi\u00e7as;<\/li>\n\n\n\n
            • limpeza dos ambientes;<\/li>\n\n\n\n
            • cuidado com pisos e revestimentos;<\/li>\n\n\n\n
            • manuten\u00e7\u00e3o de jardins de uso exclusivo;<\/li>\n\n\n\n
            • substitui\u00e7\u00e3o de itens danificados pelo uso.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

              Esses cuidados n\u00e3o devem ser confundidos com a obriga\u00e7\u00e3o de substituir instala\u00e7\u00f5es antigas ou corrigir problemas estruturais.<\/p>\n\n\n\n

              Entupimentos provocados pelo uso<\/h3>\n\n\n\n

              Quando o entupimento \u00e9 provocado pelo descarte inadequado de gordura, restos de comida, cabelos, papel, objetos ou outros materiais, o reparo tende a ser responsabilidade do inquilino.<\/p>\n\n\n\n

              Se o problema ocorrer por falha na tubula\u00e7\u00e3o, inclina\u00e7\u00e3o inadequada, deteriora\u00e7\u00e3o da rede ou obstru\u00e7\u00e3o em uma coluna geral do pr\u00e9dio, a responsabilidade pode ser do propriet\u00e1rio ou do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n

              Por isso, em casos recorrentes, pode ser necess\u00e1rio contratar uma avalia\u00e7\u00e3o t\u00e9cnica para determinar a causa.<\/p>\n\n\n\n

              Pintura danificada pelo inquilino<\/h3>\n\n\n\n

              A pintura costuma gerar conflitos no final da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

              O inquilino pode ter de reparar:<\/p>\n\n\n\n