Comprar um imóvel envolve uma série de documentos do comprador, do vendedor e da própria propriedade. Essa análise é necessária para confirmar quem pode realizar a venda, verificar se existem dívidas ou restrições e garantir que o imóvel possa ser transferido para o novo proprietário.

A lista exata pode variar conforme o tipo de imóvel, a forma de pagamento, o estado civil das partes, as exigências do cartório e a instituição financeira escolhida. Uma compra à vista, por exemplo, costuma exigir menos documentos financeiros do comprador do que uma operação financiada.

Também é importante diferenciar duas categorias:

• documentos exigidos para formalizar e registrar a compra;
• documentos recomendados para avaliar os riscos da negociação.

Algumas certidões podem não ser obrigatórias para o cartório registrar a transferência, mas continuam sendo importantes para que o comprador conheça a situação do vendedor e do imóvel.

Neste artigo, você entenderá quais documentos normalmente são necessários para comprar um imóvel e quais cuidados devem ser adotados antes de assinar o contrato.

Resumo dos principais documentos

De maneira geral, uma compra imobiliária pode envolver os seguintes documentos:

Categoria	Principais documentos
Comprador	Identificação, CPF, comprovante de estado civil, endereço e documentos financeiros
Vendedor	Identificação, CPF ou CNPJ, estado civil, certidões e procuração, quando houver
Imóvel	Matrícula atualizada, IPTU, quitação condominial e documentos da construção
Financiamento	Comprovantes de renda, extratos, declaração de Imposto de Renda e documentos exigidos pelo banco
Transferência	Contrato, escritura ou instrumento equivalente, comprovante do ITBI e registro

A documentação deve ser analisada antes do pagamento de valores relevantes, especialmente antes do sinal ou da entrada.

Documentos do comprador

Os documentos do comprador servem para identificar quem está adquirindo o imóvel, comprovar seu estado civil e, no caso de financiamento, demonstrar sua capacidade de pagamento.

Normalmente são solicitados:

• documento oficial de identificação;
• CPF;
• certidão de nascimento;
• certidão de casamento;
• escritura ou registro de união estável, quando aplicável;
• pacto antenupcial, quando houver;
• comprovante de endereço;
• dados profissionais;
• documentos do cônjuge ou companheiro, conforme o caso.

O estado civil merece atenção porque pode influenciar a forma de aquisição, a participação do cônjuge na negociação e o registro da propriedade.

Quando o comprador for representado por outra pessoa, também será necessário apresentar uma procuração válida e adequada aos atos que serão praticados.

Comprador pessoa jurídica

Se o imóvel for adquirido por uma empresa, podem ser solicitados:

• cartão do CNPJ;
• contrato social;
• alterações contratuais;
• estatuto social, quando aplicável;
• ata de eleição dos administradores;
• documentos dos representantes;
• certidões da empresa;
• procuração, caso a assinatura seja feita por procurador.

O contrato ou estatuto deve demonstrar quem possui poderes para comprar imóveis e representar a empresa.

Documentos para financiar um imóvel

Na compra financiada, o banco analisa a documentação do comprador, do vendedor e do imóvel antes de aprovar e liberar o crédito.

Além dos documentos pessoais, a instituição financeira pode solicitar:

• comprovantes de renda;
• holerites;
• extratos bancários;
• carteira de trabalho;
• declaração do Imposto de Renda;
• recibo de entrega da declaração;
• comprovantes de outras fontes de renda;
• informações sobre dívidas e financiamentos;
• documentos relacionados ao FGTS;
• comprovante de residência atualizado.

Os documentos variam conforme o perfil profissional do comprador.

Trabalhador com carteira assinada

Normalmente pode apresentar:

• holerites recentes;
• carteira de trabalho;
• extrato do FGTS;
• declaração do Imposto de Renda;
• extratos bancários.

Autônomo ou profissional liberal

A comprovação de renda pode envolver:

• extratos bancários;
• declaração do Imposto de Renda;
• recibos de pagamento;
• contratos de prestação de serviços;
• declaração contábil;
• comprovantes de contribuição;
• movimentação financeira.

Empresário ou sócio de empresa

Podem ser solicitados:

• contrato social;
• pró-labore;
• declaração do Imposto de Renda;
• extratos bancários;
• documentos contábeis da empresa;
• comprovantes de distribuição de lucros.

Cada banco possui critérios próprios. Por isso, é recomendável consultar a lista atualizada da instituição antes de reunir a documentação.

A Caixa, por exemplo, informa que o processo de financiamento passa pela análise de crédito, apresentação dos documentos e avaliação de engenharia do imóvel antes da assinatura do contrato.

Documentos do vendedor pessoa física

A documentação do vendedor deve confirmar sua identidade, seu estado civil e sua capacidade para realizar a venda.

Normalmente são analisados:

• documento oficial de identificação;
• CPF;
• comprovante de endereço;
• certidão de nascimento ou casamento atualizada;
• pacto antenupcial, quando houver;
• documentos do cônjuge;
• certidão de óbito do cônjuge, quando aplicável;
• escritura de união estável;
• procuração, caso a venda seja realizada por representante.

É fundamental comparar esses documentos com as informações registradas na matrícula.

Por exemplo, se a matrícula indicar que o imóvel pertence a uma pessoa casada, pode ser necessário verificar o regime de bens e a participação do cônjuge na venda.

O vendedor é representado por procurador?

Nesse caso, confira:

• se a procuração é válida;
• se os dados das partes estão corretos;
• se o imóvel está devidamente identificado;
• se o procurador possui poderes para vender;
• se pode assinar contratos e escrituras;
• se pode receber valores;
• se a procuração ainda não foi revogada.

Quando houver valores elevados ou dúvidas sobre a representação, é recomendável confirmar a autenticidade e a vigência do documento diretamente no cartório responsável.

Certidões do vendedor

As certidões ajudam a identificar processos, dívidas ou restrições que possam colocar a operação em risco.

Dependendo das características da negociação, podem ser analisadas:

• certidões dos distribuidores cíveis;
• certidões da Justiça Federal;
• certidões trabalhistas;
• certidões fiscais;
• certidões de protesto;
• certidões de interdição, tutela e curatela;
• certidões de execuções;
• certidões relacionadas ao domicílio atual e anterior do vendedor.

A lista deve ser definida de acordo com o local do imóvel, o domicílio do vendedor e os riscos identificados.

Uma certidão positiva não impede automaticamente a compra. Ela indica que existe uma situação que precisa ser compreendida.

O processo pode não ter nenhuma relação com o imóvel ou pode representar um risco relevante de penhora, insolvência ou questionamento da venda. Por isso, certidões positivas devem ser analisadas por um profissional.

Em 2025, o Conselho Nacional de Justiça reafirmou que cartórios não podem exigir determinadas certidões negativas de débito como condição para registrar ou averbar escrituras de compra e venda. Isso não significa, porém, que o comprador deva dispensar a análise preventiva do vendedor.

Documentos do vendedor pessoa jurídica

Quando o proprietário é uma empresa, a análise costuma ser mais ampla.

Podem ser necessários:

• cartão do CNPJ;
• contrato social ou estatuto;
• alterações contratuais;
• certidão simplificada da Junta Comercial;
• ata de eleição dos administradores;
• documentos dos representantes;
• procuração;
• certidões fiscais;
• certidões judiciais;
• certidões trabalhistas;
• documentos que comprovem a autorização para a venda.

O contrato social ou estatuto deve ser analisado para verificar quem pode representar a empresa e se a venda depende da assinatura ou autorização de outros sócios.

Também é necessário conferir se a pessoa que assinará o contrato possui poderes suficientes para vender o imóvel e receber o pagamento.

Matrícula atualizada do imóvel

A matrícula é um dos documentos mais importantes da negociação.

Ela é mantida pelo Cartório de Registro de Imóveis responsável pela região e apresenta o histórico jurídico da propriedade.

Na matrícula podem constar:

• identificação do proprietário;
• localização;
• descrição do imóvel;
• metragem;
• vagas de garagem;
• compras e vendas anteriores;
• financiamentos;
• hipotecas;
• usufruto;
• penhoras;
• indisponibilidades;
• restrições;
• averbações da construção.

A certidão de inteiro teor da matrícula é suficiente para comprovar a propriedade, os direitos registrados, os ônus reais e as restrições existentes sobre o imóvel.

Por que a matrícula deve estar atualizada?

Uma cópia antiga pode não mostrar uma alteração recente, como:

• novo financiamento;
• penhora;
• indisponibilidade;
• mudança de proprietário;
• averbação de construção;
• cancelamento de um ônus;
• instituição de usufruto.

Por isso, solicite uma certidão atualizada próxima da assinatura do contrato.

Qualquer pessoa pode requerer uma certidão do registro imobiliário sem precisar informar o motivo do pedido.

Também existem serviços eletrônicos para solicitar certidões e visualizar matrículas, conforme a disponibilidade das centrais integradas ao Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis.

O que conferir na matrícula?

Verifique se:

• o vendedor aparece como proprietário;
• os dados pessoais estão corretos;
• a descrição corresponde ao imóvel visitado;
• a metragem está correta;
• as vagas estão identificadas;
• a construção foi averbada;
• existem penhoras ou hipotecas;
• há financiamento ativo;
• existem cláusulas de usufruto;
• há indisponibilidade ou outra restrição.

Se o imóvel não estiver registrado em nome do vendedor, será necessário regularizar a sequência dos registros antes da transferência, respeitando o princípio da continuidade registral.

Certidão de ônus reais

A certidão de ônus reais demonstra se existem direitos ou restrições registrados sobre o imóvel, como:

• hipoteca;
• penhora;
• usufruto;
• alienação fiduciária;
• indisponibilidade;
• servidão;
• promessa registrada;
• cláusulas restritivas.

Atualmente, a certidão de inteiro teor da matrícula pode concentrar as informações necessárias sobre propriedade, direitos e restrições. Entretanto, a nomenclatura e os documentos disponibilizados podem variar conforme o cartório e a operação.

O mais importante é obter uma certidão oficial e atualizada que permita conhecer a situação jurídica completa do imóvel.

Documentos do IPTU

Também devem ser verificados os documentos municipais relacionados ao imóvel, como:

• carnê do IPTU;
• número da inscrição imobiliária;
• certidão de situação fiscal;
• certidão de débitos municipais;
• comprovantes de pagamento;
• dados cadastrais da propriedade.

Compare os dados da prefeitura com a matrícula e com a situação física do imóvel.

Diferenças de endereço, metragem, área construída ou titularidade podem indicar a necessidade de atualização cadastral ou regularização.

A forma de emissão e o nome das certidões variam de acordo com a prefeitura.

Documentos do condomínio

Na compra de um apartamento, sala comercial ou casa em condomínio, solicite documentos que permitam verificar a situação da unidade e da administração condominial.

Entre eles:

• declaração de quitação condominial;
• comprovantes das últimas taxas;
• convenção do condomínio;
• regulamento interno;
• atas recentes das assembleias;
• informações sobre cobranças extraordinárias;
• documentos de obras aprovadas.

A declaração de quitação deve informar que não existem débitos vinculados à unidade até determinada data.

Também é importante descobrir se há parcelas futuras de obras já aprovadas, como:

• reforma da fachada;
• modernização dos elevadores;
• impermeabilização;
• recuperação estrutural;
• troca das instalações;
• reformas nas áreas comuns.

O contrato deve definir quem será responsável pelas parcelas e despesas anteriores à entrega das chaves.

Documentos da construção

A situação física do imóvel deve corresponder aos registros oficiais.

Dependendo do tipo de propriedade, podem ser analisados:

• habite-se;
• planta aprovada;
• alvará de construção;
• certidão de conclusão da obra;
• averbação da construção;
• documentos de ampliações;
• aprovação de reformas;
• cadastro municipal atualizado.

Em casas, é comum encontrar ampliações que não foram averbadas.

Por exemplo, a matrícula pode indicar uma casa com 100 m², enquanto o imóvel possui fisicamente 160 m². Essa diferença pode dificultar o financiamento, a avaliação bancária, a contratação de seguro e a futura venda.

O comprador deve verificar se as construções e ampliações estão regularizadas antes de concluir o negócio.

Documentos das vagas de garagem

Em apartamentos, confira como as vagas aparecem na documentação.

A vaga pode:

• fazer parte da mesma matrícula do apartamento;
• possuir matrícula própria;
• representar uma fração da área comum;
• estar vinculada ao uso da unidade;
• depender de regras do condomínio.

Não confie apenas no anúncio ou na indicação feita durante a visita.

Verifique na matrícula, na convenção e nos documentos do condomínio:

• quantidade de vagas;
• identificação;
• localização;
• possibilidade de uso por terceiros;
• existência de rodízio;
• regras para venda ou locação;
• necessidade de manobrista.

Documentos de imóvel financiado pelo vendedor

Se o vendedor ainda estiver pagando um financiamento, a matrícula normalmente apresentará o registro da alienação fiduciária.

Nesse caso, a operação pode exigir:

• saldo atualizado da dívida;
• documento do banco credor;
• procedimento para quitação;
• autorização ou participação da instituição;
• baixa da alienação;
• regras para utilização do pagamento da compra.

O contrato deve explicar como a dívida será quitada e em que momento o imóvel ficará livre para ser transferido.

Não transfira diretamente ao vendedor valores destinados à quitação sem que o procedimento esteja claramente formalizado.

Documentos para imóvel em inventário

Quando o proprietário registrado faleceu, a venda pode depender do andamento do inventário.

Podem ser necessários:

• certidão de óbito;
• documentos dos herdeiros;
• nomeação do inventariante;
• escritura pública de inventário;
• formal de partilha;
• alvará judicial;
• autorização dos herdeiros;
• documentos do processo.

A possibilidade de venda e os documentos necessários dependem do estágio do inventário e da forma como a operação será realizada.

Negociações desse tipo devem ser avaliadas por um advogado.

Documentos para imóvel na planta

Na compra de um imóvel em construção ou lançamento, a análise é diferente.

Entre os principais documentos estão:

• matrícula do terreno;
• registro da incorporação imobiliária;
• memorial de incorporação;
• projeto aprovado;
• alvará de construção;
• memorial descritivo;
• contrato de compra e venda;
• cronograma estimado;
• informações sobre o patrimônio de afetação;
• documentos da incorporadora.

O memorial descritivo deve informar as características da unidade, os materiais e os acabamentos previstos.

Também devem ser analisadas as cláusulas relacionadas a reajustes, prazo de entrega, tolerância, distrato, financiamento e mudanças no projeto.

Compra à vista exige menos documentos?

Na compra à vista, o comprador normalmente não precisa apresentar ao vendedor todos os comprovantes de renda exigidos por um banco.

Isso não significa que a operação seja simples ou que a análise documental possa ser dispensada.

Continuam sendo necessários ou recomendados:

• documentos pessoais das partes;
• comprovação do estado civil;
• matrícula atualizada;
• documentos fiscais do imóvel;
• quitação do condomínio;
• análise das certidões;
• contrato;
• pagamento do ITBI;
• escritura pública, quando aplicável;
• registro da transferência.

A principal diferença é que não existe a análise de crédito e de engenharia realizada pela instituição financeira.

Escritura, contrato e registro são a mesma coisa?

Não. Esses documentos cumprem funções diferentes.

Contrato de compra e venda

Define as condições da negociação, como:

• preço;
• sinal;
• prazo;
• forma de pagamento;
• responsabilidades;
• entrega das chaves;
• multas;
• condições de desistência.

Escritura pública

Formaliza a compra perante o tabelionato quando esse instrumento é necessário.

Em alguns financiamentos, o próprio contrato bancário possui força equivalente à escritura pública.

Registro do imóvel

É o ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis que transfere formalmente a propriedade ao comprador.

Assinar o contrato, pagar o preço ou receber as chaves não substitui o registro.

Depois da assinatura do título adequado, ele deve ser apresentado ao cartório responsável para que o comprador passe a constar na matrícula como proprietário.

Quem deve analisar os documentos?

O corretor pode ajudar a solicitar e organizar a documentação, mas negociações mais complexas podem exigir a participação de:

• advogado especializado em direito imobiliário;
• tabelião;
• registrador imobiliário;
• engenheiro;
• arquiteto;
• contador;
• instituição financeira.

O apoio jurídico é especialmente recomendável quando houver:

• inventário;
• divórcio;
• vendedor pessoa jurídica;
• procuração;
• penhora;
• usufruto;
• indisponibilidade;
• financiamento ativo;
• construção não averbada;
• certidões positivas;
• divergências na matrícula;
• imóveis de alto valor.

Checklist de documentos para comprar um imóvel

Documentos do comprador

•  Documento oficial de identificação;
•  CPF;
•  Comprovante de endereço;
•  Certidão de nascimento ou casamento;
•  Pacto antenupcial, quando houver;
•  Documentos do cônjuge ou companheiro;
•  Procuração, quando aplicável.

Documentos para financiamento

•  Comprovantes de renda;
•  Extratos bancários;
•  Carteira de trabalho;
•  Declaração do Imposto de Renda;
•  Recibo de entrega da declaração;
•  Documentos do FGTS;
•  Documentos profissionais ou empresariais.

Documentos do vendedor

•  Documento oficial de identificação;
•  CPF ou CNPJ;
•  Comprovante de estado civil;
•  Documentos do cônjuge;
•  Procuração, quando houver;
•  Contrato social, se for empresa;
•  Certidões judiciais e fiscais adequadas ao caso.

Documentos do imóvel

•  Matrícula atualizada;
•  Informações sobre ônus e restrições;
•  Carnê do IPTU;
•  Certidão de débitos municipais;
•  Habite-se, quando aplicável;
•  Averbação da construção;
•  Planta ou documentos da obra;
•  Documentação das vagas.

Documentos do condomínio

•  Declaração de quitação;
•  Comprovantes recentes;
•  Convenção;
•  Regulamento interno;
•  Atas recentes;
•  Informações sobre obras e cobranças extraordinárias.

Documentos para concluir a compra

•  Proposta formalizada;
•  Contrato de compra e venda;
•  Comprovante do ITBI;
•  Escritura ou contrato com força equivalente;
•  Protocolo no Registro de Imóveis;
•  Matrícula atualizada no nome do comprador.

Conclusão

Os documentos necessários para comprar um imóvel dependem das características da negociação, mas a análise normalmente abrange quatro pontos:

1. Identificação e capacidade das partes;
2. Situação jurídica do vendedor;
3. Regularidade documental do imóvel;
4. Condições para formalizar e registrar a transferência.

O comprador deve solicitar a matrícula atualizada, conferir a identidade e o estado civil do vendedor, verificar débitos, analisar a situação do condomínio e confirmar se a construção está regularizada.

Em uma compra financiada, também será necessário apresentar documentos de renda e atender às exigências da instituição financeira.

Não faça pagamentos importantes apenas com base em fotografias, conversas ou cópias antigas de documentos. As condições devem estar formalizadas e os documentos precisam ser analisados antes do sinal, da entrada e da assinatura definitiva.

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