Quais são os direitos e deveres do inquilino?

Alugar um imóvel envolve mais do que pagar o aluguel todos os meses. A relação entre proprietário e inquilino cria direitos e obrigações para os dois lados, definidos principalmente pelo contrato de locação e pela Lei do Inquilinato, a Lei nº 8.245/1991.

O inquilino, também chamado de locatário, tem direito a receber um imóvel em condições adequadas de uso, utilizar o espaço com tranquilidade e obter informações claras sobre as cobranças. Ao mesmo tempo, deve pagar os valores acordados, conservar o imóvel e cumprir as regras do contrato e do condomínio.

Conhecer essas responsabilidades ajuda a evitar cobranças indevidas, conflitos durante a locação e problemas na devolução do imóvel.

Neste artigo, você entenderá quais são os principais direitos e deveres do inquilino, quem deve pagar cada despesa e como agir diante de reparos, vistorias, venda do imóvel e encerramento do contrato.

Importante: este conteúdo apresenta informações gerais sobre locações urbanas. Situações específicas devem ser analisadas com base no contrato e, quando necessário, com orientação jurídica.

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato é a principal norma que regulamenta a locação de imóveis urbanos no Brasil. Ela estabelece as responsabilidades do proprietário, do inquilino e dos garantidores da locação.

A lei trata de temas como:

pagamento do aluguel;
conservação do imóvel;
despesas de condomínio;
garantias locatícias;
realização de reparos;
rescisão do contrato;
direito de preferência;
despejo;
benfeitorias;
devolução do imóvel.

O contrato pode complementar essas regras e definir condições específicas, desde que não contrarie disposições obrigatórias da legislação.

Por isso, o inquilino deve ler todo o contrato antes de assiná-lo, observando principalmente o prazo da locação, o índice de reajuste, as despesas assumidas, a multa por saída antecipada e as condições para devolução do imóvel.

Quais são os principais direitos do inquilino?

1. Receber o imóvel em condições adequadas de uso

O proprietário deve entregar o imóvel em estado apropriado para a finalidade prevista no contrato.

Em uma locação residencial, isso significa que o imóvel deve apresentar condições mínimas de segurança, funcionamento e habitabilidade. Problemas estruturais, instalações elétricas perigosas, vazamentos antigos ou defeitos que impeçam o uso normal precisam ser avaliados e solucionados pelo responsável.

O proprietário também responde, em regra, por defeitos existentes antes do início da locação, mesmo que sejam descobertos somente depois da mudança.

Para evitar discussões, é fundamental realizar uma vistoria de entrada detalhada, registrando:

estado da pintura;
pisos e revestimentos;
portas e janelas;
torneiras e chuveiros;
instalações elétricas;
móveis e eletrodomésticos, quando houver;
sinais de infiltração;
rachaduras, manchas e outros defeitos.

O ideal é complementar o laudo com fotografias e vídeos datados.

2. Usar o imóvel com tranquilidade e privacidade

Durante a locação, o inquilino tem direito ao uso pacífico do imóvel. Isso significa que o proprietário não pode entrar na residência sem autorização ou interferir de maneira injustificada na rotina do morador.

O proprietário pode solicitar vistorias, mas a visita deve ser combinada previamente, com definição de dia e horário.

Essa regra também vale quando o imóvel está sendo vendido ou será oferecido para uma nova locação. O inquilino deve permitir visitas previamente agendadas, mas não precisa aceitar entradas inesperadas ou em horários inadequados.

3. Receber comprovantes detalhados dos pagamentos

O inquilino pode solicitar recibos discriminados dos valores pagos.

O documento deve indicar claramente o que foi cobrado, como:

aluguel;
condomínio;
IPTU;
seguro;
multas;
juros;
consumo de água;
outras despesas previstas no contrato.

A Lei do Inquilinato determina que o proprietário forneça recibos discriminados, não sendo suficiente uma quitação genérica quando o inquilino solicita os detalhes da cobrança. O locatário também pode pedir os comprovantes das parcelas que lhe estão sendo cobradas.

4. Não pagar despesas extraordinárias de condomínio

As despesas extraordinárias de condomínio são, em regra, responsabilidade do proprietário.

São gastos que não fazem parte da manutenção cotidiana do edifício, como:

reforma estrutural;
pintura da fachada;
instalação de novos equipamentos;
obras para recuperar a habitabilidade do prédio;
decoração e paisagismo das áreas comuns;
constituição do fundo de reserva;
indenizações trabalhistas relacionadas a períodos anteriores à locação.

Já as despesas ordinárias, relacionadas ao funcionamento e à manutenção rotineira do condomínio, normalmente são pagas pelo inquilino.

Quando houver dúvida, o locatário pode solicitar o boleto detalhado e a documentação que demonstra a origem da cobrança.

5. Ter abatimento no aluguel durante reparos prolongados

Quando o imóvel precisa de reparos urgentes que sejam de responsabilidade do proprietário, o inquilino deve permitir a realização do serviço.

Entretanto, se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário tem direito a um abatimento proporcional no aluguel pelo período excedente. Caso a obra ultrapasse 30 dias, ele poderá encerrar o contrato.

Imagine, por exemplo, que uma obra necessária deixe parte do imóvel sem condições de uso durante 20 dias. Nesse caso, pode haver abatimento proporcional referente ao período superior aos dez primeiros dias.

A comunicação sobre o problema e a negociação devem ser registradas por escrito.

6. Receber indenização por determinadas benfeitorias

Benfeitorias são melhorias ou reparos realizados no imóvel.

Salvo disposição contratual em sentido contrário, as benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino podem ser indenizáveis, mesmo sem autorização prévia. As benfeitorias úteis também podem ser indenizadas quando tiverem sido autorizadas pelo proprietário.

Já as benfeitorias meramente estéticas normalmente não geram direito à indenização, embora possam ser retiradas ao final da locação quando isso não danificar o imóvel.

Apesar dessa regra geral, muitos contratos possuem cláusula pela qual o inquilino renuncia à indenização por benfeitorias. Por isso, qualquer obra ou alteração deve ser previamente comunicada e autorizada por escrito.

7. Ter preferência na compra do imóvel

Quando o proprietário decide vender o imóvel alugado, o inquilino normalmente tem preferência para comprá-lo nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

A comunicação deve informar:

preço;
forma de pagamento;
existência de dívidas ou ônus;
condições do negócio;
local para consulta da documentação.

Depois de receber a proposta completa, o inquilino tem 30 dias para manifestar sua aceitação.

O direito de preferência não significa que o proprietário é obrigado a vender o imóvel ao locatário por um valor menor. Significa apenas que o inquilino deve ter a oportunidade de aceitar exatamente as mesmas condições oferecidas a outro comprador.

8. Encerrar antecipadamente o contrato

O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, mas poderá ter que pagar a multa prevista, calculada proporcionalmente ao período restante.

Por exemplo, considere um contrato de 30 meses com multa equivalente a três aluguéis. Se o inquilino sair depois de cumprir metade do prazo, a multa não deve ser cobrada integralmente. Ela deve ser reduzida proporcionalmente ao período já cumprido.

A multa pode ser dispensada quando a devolução decorrer de transferência do inquilino, determinada por seu empregador, para trabalhar em outra localidade. Para isso, o locatário deve notificar o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência e comprovar a transferência.

Nos contratos que já estão por prazo indeterminado, o inquilino pode encerrar a locação mediante aviso escrito com antecedência mínima de 30 dias. Sem esse aviso, poderá ser cobrado o equivalente a um mês de aluguel e encargos.

9. Não ser obrigado a oferecer duas garantias

O proprietário pode solicitar uma garantia locatícia, como:

caução;
fiador;
seguro-fiança;
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Entretanto, não pode exigir duas modalidades de garantia simultaneamente no mesmo contrato.

Também é importante saber que a caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. Pela Lei do Inquilinato, esse valor deve ser depositado em caderneta de poupança, e os rendimentos devem beneficiar o inquilino quando a quantia for devolvida.

Quais são os principais deveres do inquilino?

1. Pagar o aluguel e os encargos pontualmente

O principal dever do inquilino é pagar o aluguel e as despesas assumidas no contrato dentro do prazo.

O atraso pode gerar:

multa;
juros;
correção monetária;
cobrança da garantia;
negativação, quando cabível;
ação de despejo por falta de pagamento.

Caso tenha dificuldades temporárias, o ideal é entrar em contato com o proprietário ou a imobiliária antes do vencimento e tentar formalizar uma negociação.

O simples abandono do imóvel não encerra automaticamente todas as obrigações. A locação normalmente termina com a entrega formal das chaves e a conclusão dos procedimentos previstos no contrato.

2. Utilizar o imóvel para a finalidade contratada

Um imóvel alugado para uso residencial deve ser utilizado como residência.

O inquilino não pode transformar o local em estabelecimento comercial, hospedagem recorrente, depósito ou espaço para atividade incompatível sem verificar o contrato e obter as autorizações necessárias.

Também deve respeitar:

legislação municipal;
convenção do condomínio;
regulamento interno;
regras de segurança;
limites de ruído;
normas para animais, mudanças e uso das áreas comuns.

3. Conservar o imóvel

O inquilino deve cuidar do imóvel como se fosse seu e devolvê-lo no estado em que o recebeu, descontado o desgaste provocado pelo uso normal.

Isso significa que o locatário não deve ser responsabilizado por deteriorações naturais, como o envelhecimento esperado de materiais. Entretanto, deverá reparar danos causados por ele, seus familiares, dependentes, funcionários ou visitantes.

Exemplos de danos que podem ser atribuídos ao inquilino:

porta quebrada por mau uso;
vidro danificado;
bancada lascada;
parede perfurada em excesso;
móvel danificado;
entupimento provocado pelo descarte inadequado de materiais;
piso quebrado por queda de objeto.

A comparação entre os laudos de entrada e saída é fundamental para determinar as responsabilidades.

4. Comunicar defeitos e problemas imediatamente

Ao identificar infiltrações, problemas elétricos, vazamentos internos, rachaduras ou outros defeitos relevantes, o inquilino deve informar o proprietário ou a imobiliária rapidamente.

Deixar de comunicar um problema pode aumentar o dano. Dependendo da situação, o locatário poderá ser responsabilizado pelo agravamento que poderia ter sido evitado.

A comunicação deve ser feita por um canal que permita comprovação, como e-mail, aplicativo da imobiliária ou mensagem escrita.

É recomendável informar:

data em que o problema foi identificado;
descrição do defeito;
fotografias ou vídeos;
riscos envolvidos;
urgência do reparo;
disponibilidade para receber o profissional.

5. Reparar danos provocados durante a locação

Pequenos problemas decorrentes do uso cotidiano ou do mau uso costumam ser responsabilidade do inquilino.

Por outro lado, problemas estruturais, defeitos anteriores à locação e falhas decorrentes da deterioração natural normalmente devem ser solucionados pelo proprietário.

Uma forma prática de diferenciar as situações é perguntar:

O problema já existia antes da mudança?
O dano foi provocado pelo morador?
Trata-se de desgaste normal?
O reparo envolve a estrutura do imóvel?
Existe registro no laudo de entrada?
O contrato define expressamente a responsabilidade?

Nem sempre a resposta será simples. Por isso, o registro documental é indispensável.

6. Não realizar alterações sem autorização

O inquilino não pode modificar a parte interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e escrita do proprietário.

Isso inclui, dependendo da dimensão da intervenção:

remover paredes;
trocar revestimentos;
alterar portas e janelas;
instalar equipamentos fixos;
modificar a fachada;
fechar varandas;
alterar instalações elétricas ou hidráulicas;
mudar significativamente a pintura.

Mesmo quando a melhoria valoriza o imóvel, a autorização deve ser obtida antes da obra.

7. Permitir vistorias previamente agendadas

O inquilino deve permitir que o proprietário ou seu representante realize vistorias, desde que o dia e o horário sejam previamente combinados.

A obrigação não autoriza entradas sem aviso. O morador mantém seu direito à privacidade e pode negociar um horário razoável.

Quando o imóvel estiver à venda, também poderá ser necessário permitir visitas de interessados, novamente mediante agendamento prévio.

8. Pagar as despesas ordinárias do condomínio

O inquilino normalmente paga as despesas relacionadas à rotina do condomínio, como:

salários e encargos dos funcionários;
limpeza das áreas comuns;
consumo de água e energia das áreas comuns;
manutenção de elevadores;
conservação de portões e interfones;
pequenos reparos;
manutenção de equipamentos de lazer;
reposição do fundo de reserva usado em despesas ordinárias durante a locação.

A legislação permite que o inquilino solicite a comprovação dessas despesas.

9. Pagar as contas de consumo

As despesas relacionadas ao uso do imóvel são responsabilidade do inquilino, incluindo normalmente:

energia elétrica;
água e esgoto;
gás;
telefone;
internet;
serviços contratados pelo morador.

Ao entrar e sair do imóvel, é importante registrar a leitura dos medidores e solicitar a transferência ou o encerramento das contas.

10. Cumprir as regras do condomínio

O inquilino deve seguir a convenção e o regulamento interno do condomínio.

As regras podem tratar de:

silêncio;
uso da piscina e da academia;
entrada de visitantes;
mudanças;
descarte de lixo;
utilização da garagem;
circulação de animais;
obras internas;
reservas de espaços;
segurança e acesso.

As multas decorrentes da conduta do morador podem ser cobradas dele, desde que estejam devidamente fundamentadas.

11. Devolver o imóvel e entregar as chaves formalmente

No encerramento da locação, o inquilino deve:

comunicar a saída dentro do prazo;
quitar as despesas pendentes;
realizar os reparos de sua responsabilidade;
participar da vistoria de saída;
apresentar os comprovantes solicitados;
entregar todas as chaves, controles e acessórios;
obter um protocolo de entrega.

A simples desocupação física não necessariamente encerra a cobrança do aluguel. A formalização da entrega das chaves é uma etapa essencial.

O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, exceto pelas deteriorações naturais provocadas pelo uso normal.

Quem paga o IPTU: proprietário ou inquilino?

Perante o município, o responsável tributário pelo IPTU é definido pela legislação aplicável. Na relação contratual entre proprietário e inquilino, entretanto, a Lei do Inquilinato permite que o contrato atribua o pagamento ao locatário.

Assim, o primeiro passo é consultar o contrato.

Se houver uma cláusula clara transferindo o IPTU ao inquilino, a cobrança poderá ser feita durante a locação. Sem essa previsão, a responsabilidade contratual tende a permanecer com o proprietário. A própria Lei do Inquilinato estabelece que impostos e taxas incidentes sobre o imóvel são pagos pelo locador, salvo disposição expressa em contrário.

O inquilino pode solicitar o carnê, a guia ou outro documento que comprove o valor cobrado.

O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento?

Durante um contrato com prazo determinado, o proprietário não pode simplesmente exigir a devolução do imóvel sem uma hipótese legal ou contratual que justifique o encerramento.

A retomada pode ocorrer, por exemplo, por:

acordo entre as partes;
descumprimento do contrato;
falta de pagamento;
necessidade de reparações urgentes incompatíveis com a permanência do morador;
término do prazo, conforme as regras aplicáveis ao contrato.

Nos contratos residenciais, as condições de retomada também variam conforme o prazo original da locação e a eventual prorrogação por prazo indeterminado.

O proprietário não pode retirar o inquilino à força, trocar fechaduras ou remover seus bens por conta própria. Quando não há acordo para a desocupação, a retomada deve seguir o procedimento legal adequado.

O inquilino pode sublocar o imóvel?

A sublocação, a cessão do contrato ou o empréstimo total ou parcial do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do proprietário.

Portanto, o inquilino não deve anunciar quartos, repassar o imóvel a outra pessoa ou utilizá-lo para hospedagens sem verificar o contrato e obter autorização.

O descumprimento pode ser considerado infração contratual e resultar no encerramento da locação.

Checklist dos direitos do inquilino

Antes e durante a locação, verifique se você:

recebeu o imóvel em condições adequadas;
possui uma cópia do contrato;
recebeu o laudo de vistoria;
registrou os defeitos existentes;
conhece todas as despesas cobradas;
recebe comprovantes detalhados;
não está pagando despesas extraordinárias de condomínio;
foi informado sobre reparos necessários;
tem privacidade e uso tranquilo do imóvel;
recebe preferência em caso de venda;
conhece as condições para rescisão;
sabe qual garantia foi contratada.

Checklist dos deveres do inquilino

O inquilino deve:

pagar o aluguel no prazo;
pagar os encargos assumidos;
conservar o imóvel;
comunicar defeitos rapidamente;
reparar danos causados por moradores e visitantes;
seguir as regras do condomínio;
não fazer alterações sem autorização;
permitir vistorias agendadas;
pagar as contas de consumo;
usar o imóvel para a finalidade contratada;
comunicar a saída por escrito;
formalizar a entrega das chaves.

Como evitar conflitos durante a locação?

A melhor forma de prevenir problemas é manter todas as informações relevantes registradas.

Sempre que possível:

faça comunicações por escrito;
guarde recibos e comprovantes;
fotografe o imóvel na entrada e na saída;
não realize obras sem autorização;
solicite detalhes de cobranças desconhecidas;
registre pedidos de manutenção;
leia as atas do condomínio;
confira os prazos do contrato;
obtenha protocolo na entrega das chaves.

Conversas por telefone podem ajudar a resolver situações rapidamente, mas decisões importantes devem ser posteriormente confirmadas por escrito.

Conclusão

Os direitos e deveres do inquilino existem para equilibrar a relação de locação.

O inquilino tem direito a receber um imóvel adequado, utilizar o espaço com privacidade, conhecer as cobranças, não pagar despesas extraordinárias de condomínio e solicitar reparos que sejam de responsabilidade do proprietário.

Em contrapartida, deve pagar o aluguel pontualmente, conservar o imóvel, respeitar o contrato, cumprir as regras do condomínio e reparar os danos que provocar.

Antes de alugar, leia todas as cláusulas, faça uma vistoria detalhada e esclareça quem será responsável por cada despesa. Durante a locação, mantenha documentos, comprovantes e comunicações organizados.

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