Seguro-incêndio no aluguel: quem deve contratar e pagar?

Ao alugar um imóvel, é comum que o contrato preveja a contratação de um seguro contra incêndio. Mas uma dúvida costuma surgir logo depois: quem deve pagar o seguro-incêndio no aluguel, o proprietário ou o inquilino?

Pela regra geral da Lei do Inquilinato, o pagamento do seguro complementar contra fogo é responsabilidade do proprietário do imóvel, salvo quando o contrato de locação determinar expressamente que essa despesa ficará a cargo do inquilino.

Na prática, portanto, muitos contratos de aluguel transferem esse custo para o locatário. Por isso, antes de assinar o contrato, é importante verificar exatamente o que foi estabelecido.

Neste artigo, você vai entender quem deve contratar e pagar o seguro-incêndio, o que ele cobre, como funciona em imóveis localizados em condomínios e quais pontos devem ser observados no contrato.

O que é o seguro-incêndio no aluguel?

O seguro-incêndio é uma proteção destinada a reduzir os prejuízos financeiros causados por determinados danos ao imóvel, especialmente aqueles decorrentes de incêndio.

Ele pode fazer parte de um seguro residencial mais amplo. Segundo a Superintendência de Seguros Privados (SUSEP), o seguro residencial é um seguro compreensivo, que pode reunir diferentes coberturas para casas e apartamentos.

As coberturas específicas dependem da apólice contratada.

Além de incêndio, determinados seguros residenciais podem incluir proteção relacionada a outros eventos, como explosão, queda de raio e diferentes riscos adicionais, dependendo das condições oferecidas pela seguradora.

Por isso, não basta saber que existe um “seguro-incêndio”. É importante verificar:

• qual é o imóvel segurado;
• qual é o valor máximo de indenização;
• quais eventos estão cobertos;
• quais situações estão excluídas;
• se estão protegidos apenas o imóvel ou também os bens existentes dentro dele;
• quem aparece como segurado ou beneficiário na apólice;
• qual é o período de vigência.

A SUSEP também alerta que existem riscos que normalmente podem estar excluídos das coberturas, como problemas decorrentes de desgaste natural, vícios do imóvel ou determinados atos praticados com dolo ou culpa grave.

Por isso, as condições da apólice devem ser analisadas individualmente.

Quem deve pagar o seguro-incêndio: proprietário ou inquilino?

A resposta está principalmente no contrato de aluguel.

O artigo 22, inciso VIII, da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece entre as obrigações do locador o pagamento dos impostos, taxas e do prêmio do seguro complementar contra fogo que incidam sobre o imóvel.

Entretanto, a própria lei acrescenta uma exceção importante: isso vale “salvo disposição expressa em contrário no contrato”.

Portanto:

Situação	Quem normalmente paga
Contrato não transfere o seguro ao inquilino	Proprietário
Contrato determina expressamente que o inquilino pagará	Inquilino
Contrato estabelece outra divisão ou condição	Vale o que estiver previsto, respeitada a legislação

É por isso que frequentemente o inquilino encontra o seguro-incêndio entre os chamados encargos da locação, juntamente com aluguel, condomínio, IPTU ou outras despesas previstas contratualmente.

Exemplo

Imagine um imóvel alugado por R$ 3.000 mensais.

No contrato consta a seguinte condição:

O locatário será responsável pelo pagamento do prêmio do seguro contra incêndio durante toda a vigência da locação.

Nesse caso, o pagamento foi expressamente transferido para o inquilino.

Por outro lado, se o contrato não contiver essa transferência, aplica-se, em princípio, a regra estabelecida pelo artigo 22 da Lei do Inquilinato.

O proprietário pode cobrar seguro-incêndio do inquilino?

Pode, desde que essa responsabilidade esteja expressamente prevista no contrato de locação.

O ponto mais importante é justamente a existência dessa cláusula.

A Lei do Inquilinato permite que a obrigação de pagar o seguro complementar contra fogo seja transferida contratualmente do proprietário para o locatário.

Por isso, o inquilino deve analisar o contrato antes da assinatura e observar não apenas o valor mensal do aluguel, mas também todos os encargos adicionais.

Um aluguel anunciado por R$ 2.500, por exemplo, pode representar um custo mensal maior quando forem considerados condomínio, IPTU, seguro e outras despesas previstas.

Ao procurar um imóvel para alugar, portanto, vale comparar o custo total da locação, e não apenas o valor anunciado do aluguel.

Quem deve contratar o seguro-incêndio?

Pagamento e contratação são questões diferentes.

Dependendo do modelo adotado pela imobiliária ou pelo proprietário, o seguro pode ser:

• contratado diretamente pelo proprietário;
• contratado pela imobiliária;
• contratado pelo inquilino;
• incluído dentro de uma solução de seguros oferecida durante o processo de locação.

Mesmo quando o custo fica por conta do inquilino, a contratação pode ser realizada administrativamente pela imobiliária ou pelo proprietário e posteriormente cobrada juntamente com os demais encargos.

Também existem contratos que exigem que o próprio inquilino apresente uma apólice com determinadas características.

O ideal é que o contrato estabeleça claramente:

1. quem contratará o seguro;
2. quem pagará o prêmio;
3. quais coberturas mínimas são exigidas;
4. qual deve ser o valor segurado;
5. quem deverá constar na apólice;
6. como deverá ser comprovada a renovação.

Quanto mais clara for essa definição, menor a possibilidade de conflito durante a locação.

O seguro-incêndio é obrigatório em todo aluguel?

A Lei do Inquilinato trata expressamente do seguro complementar contra fogo entre os encargos relacionados à locação e permite que sua responsabilidade seja definida contratualmente.

Na prática, portanto, é necessário observar o contrato específico.

Se existir uma cláusula exigindo a contratação ou manutenção do seguro durante o período da locação, o cumprimento dessa obrigação passa a fazer parte das condições estabelecidas entre as partes.

Há inclusive decisões judiciais envolvendo contratos em que a manutenção do seguro fazia parte das obrigações assumidas pelo locatário. Em um processo analisado pelo Superior Tribunal de Justiça relacionado a uma locação comercial, por exemplo, a documentação do caso registrava cláusula contratual exigindo seguro contra incêndio e discussão sobre sua vigência durante a locação.

Isso reforça a importância de não tratar o seguro como uma cobrança secundária: quando previsto contratualmente, ele pode representar uma obrigação relevante da locação.

Seguro do condomínio substitui o seguro-incêndio do imóvel alugado?

Não necessariamente.

Essa é uma confusão comum principalmente em apartamentos.

Segundo a SUSEP, o seguro residencial e o seguro condomínio têm finalidades diferentes.

O seguro residencial pode proteger a unidade autônoma e seu conteúdo. Já o seguro condomínio protege a edificação ou o conjunto de edificações, incluindo unidades autônomas e áreas comuns dentro das condições contratadas.

Por isso, o fato de o condomínio possuir seguro não significa automaticamente que todas as necessidades de proteção daquele apartamento estejam atendidas.

É necessário comparar as coberturas.

Por exemplo, um seguro do condomínio pode estar direcionado principalmente à estrutura do edifício, enquanto uma cobertura residencial pode contemplar outras situações relacionadas especificamente à unidade.

Antes de contratar uma segunda apólice, proprietário e inquilino podem verificar:

• qual seguro já existe no condomínio;
• quais riscos ele cobre;
• qual é o limite de indenização;
• quais partes do imóvel estão protegidas;
• quais coberturas adicionais seriam necessárias.

O seguro-incêndio protege os móveis do inquilino?

Depende da apólice.

O nome “seguro-incêndio” pode transmitir a impressão de que qualquer prejuízo causado pelo fogo será automaticamente indenizado, mas as coberturas dependem das condições efetivamente contratadas.

A SUSEP explica que os seguros possuem bens, eventos e situações que podem ou não estar compreendidos na cobertura.

Por isso, um seguro contratado principalmente para proteger a estrutura do imóvel não necessariamente indenizará todos os móveis, eletrodomésticos e objetos pessoais do inquilino.

Quem deseja proteger também seus próprios bens deve verificar se a apólice inclui cobertura para conteúdo residencialou contratar uma proteção adequada às suas necessidades.

Esse cuidado é especialmente importante em imóveis mobiliados.

Em uma locação mobiliada podem coexistir:

• estrutura pertencente ao proprietário;
• móveis e eletrodomésticos do proprietário;
• objetos pessoais pertencentes ao inquilino.

A apólice deve deixar claro quais desses bens estão protegidos.

E se o incêndio tiver sido causado pelo inquilino?

A existência de um seguro não elimina automaticamente eventuais responsabilidades relacionadas à causa de um incêndio.

Primeiro será necessário analisar como o evento ocorreu, quais são as responsabilidades previstas em lei e no contrato e quais são as condições da apólice.

Além disso, seguros possuem exclusões específicas.

A SUSEP informa, por exemplo, que determinadas perdas decorrentes de atos ilícitos dolosos ou de culpa grave podem estar excluídas conforme as condições gerais do seguro.

Assim, incêndios provocados por problemas elétricos, acidentes domésticos, defeitos anteriores à locação ou comportamentos inadequados podem gerar situações jurídicas e securitárias diferentes.

Em caso de um sinistro relevante, é recomendável registrar o ocorrido, comunicar imediatamente as partes envolvidas e entrar em contato com a seguradora para seguir o procedimento previsto na apólice.

Seguro-incêndio e seguro-fiança são a mesma coisa?

Não.

Os dois seguros possuem objetivos completamente diferentes.

O seguro-incêndio está relacionado à proteção do imóvel contra determinados danos previstos na apólice.

Já o seguro-fiança locatícia funciona como modalidade de garantia da locação.

A própria Lei do Inquilinato trata separadamente das duas despesas. O artigo 23 estabelece entre as obrigações do locatário o pagamento do prêmio do seguro-fiança, enquanto o artigo 22 trata do seguro complementar contra fogo e permite que seu custo seja transferido contratualmente ao inquilino.

Portanto, um contrato pode ter simultaneamente seguro-fiança e seguro-incêndio.

O que verificar antes de assinar o contrato de aluguel?

Antes de fechar a locação, tanto o proprietário quanto o inquilino devem verificar como o seguro foi tratado no contrato.

Checklist do seguro-incêndio

Confira:

•  O contrato exige seguro contra incêndio?
•  Quem é responsável pela contratação?
•  Quem deverá pagar?
•  Qual será o valor aproximado?
•  O pagamento será mensal ou anual?
•  Qual é o valor segurado?
•  Quais riscos estão cobertos?
•  A cobertura protege apenas o imóvel ou também seu conteúdo?
•  Existe seguro do condomínio?
•  Quem deve apresentar ou guardar a apólice?
•  Como ocorrerá a renovação enquanto durar a locação?

Se algum desses pontos não estiver claro, procure esclarecê-lo antes de assinar.

O proprietário pode escolher a seguradora?

Isso dependerá da forma como a obrigação foi definida no contrato e das condições da locação.

Em determinados contratos, proprietário ou imobiliária podem já possuir uma estrutura para contratação do seguro. Em outros casos, o locatário pode ser autorizado a contratar uma apólice que cumpra determinados requisitos.

O ponto principal é conhecer previamente:

• valor;
• seguradora;
• coberturas;
• período contratado;
• forma de cobrança.

Caso o seguro seja cobrado junto aos demais encargos da locação, o inquilino também pode solicitar informações e documentos relacionados às despesas que estão sendo exigidas. A Lei do Inquilinato prevê que o locador deve exibir ao locatário, quando solicitado, comprovantes relativos às parcelas cobradas.

Vale a pena ter seguro mesmo quando não é exigido?

Além das obrigações contratuais, existe uma questão prática: um incêndio pode causar prejuízos muito superiores ao valor pago pelo seguro.

Imóveis representam patrimônio de alto valor, enquanto inquilinos podem possuir dentro da residência móveis, eletrodomésticos e outros bens acumulados ao longo de anos.

Por isso, ao analisar uma apólice, o mais importante não é simplesmente encontrar o seguro mais barato.

É necessário comparar:

• riscos cobertos;
• valor máximo de indenização;
• franquias, quando existentes;
• exclusões;
• assistência oferecida;
• proteção da estrutura;
• proteção do conteúdo.

Uma apólice muito barata, mas com cobertura inadequada, pode não atender às necessidades do proprietário ou do morador quando ocorrer um sinistro.

Afinal, quem paga o seguro-incêndio no aluguel?

A regra pode ser resumida de forma simples:

Pela Lei do Inquilinato, o seguro complementar contra fogo é inicialmente uma responsabilidade do proprietário, mas o contrato pode transferir expressamente essa obrigação para o inquilino.

Por isso, não existe uma resposta correta baseada apenas no fato de alguém ser proprietário ou locatário.

É necessário analisar o contrato.

Se estiver escrito que o locatário deverá pagar o seguro-incêndio, essa despesa passa a integrar os encargos previstos para aquela locação. Se não houver essa transferência expressa, aplica-se a regra legal atribuída ao proprietário.

Para evitar problemas, as partes também devem verificar quem fará a contratação, quais coberturas serão exigidas e como a apólice será mantida válida durante todo o período do aluguel.

Antes de alugar um imóvel, portanto, não considere apenas o valor mensal anunciado. Compare também condomínio, IPTU, seguros e demais despesas para entender o custo real da locação.

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