Quais reparos são responsabilidade do inquilino e do proprietário?

Uma das dúvidas mais comuns durante a locação de um imóvel é definir quem deve pagar pelos reparos: o inquilino ou o proprietário.

A resposta depende principalmente de três fatores: a origem do problema, o estado em que o imóvel foi entregue e o que está previsto na legislação e no contrato de locação.

De maneira geral, o proprietário é responsável por entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso, especialmente em relação a problemas estruturais, defeitos anteriores à locação e falhas que não tenham sido provocadas pelo morador.

Já o inquilino deve conservar o imóvel durante o período em que estiver ocupando-o e reparar os danos provocados por ele, por familiares, visitantes, empregados ou prestadores de serviço.

Porém, essa divisão nem sempre é simples. Uma infiltração pode ser causada por falha estrutural, falta de manutenção ou uso inadequado. Um chuveiro pode parar de funcionar por desgaste natural ou por instalação incorreta. Uma porta pode apresentar defeito devido ao tempo de uso ou por ter sido danificada pelo morador.

Por isso, antes de decidir quem deve pagar, é necessário identificar a causa do problema.

O que diz a Lei do Inquilinato?

As locações de imóveis urbanos no Brasil são reguladas principalmente pela Lei nº 8.245, conhecida como Lei do Inquilinato.

Entre as obrigações do proprietário, a lei estabelece que ele deve entregar o imóvel em estado adequado ao uso a que se destina, garantir o uso pacífico durante a locação e responder por defeitos ou problemas anteriores ao contrato.

Entre as obrigações do inquilino estão utilizar o imóvel de acordo com a finalidade estabelecida, tratá-lo com cuidado, informar imediatamente os problemas ao proprietário e reparar os danos provocados por ele ou por pessoas relacionadas à sua ocupação.

A legislação também determina que, quando o imóvel precisar de reparos urgentes que sejam de responsabilidade do proprietário, o inquilino deve permitir a realização das obras. Dependendo da duração e do impacto dos reparos, pode existir direito a redução proporcional do aluguel ou até à rescisão do contrato.

Regra geral para definir a responsabilidade

Uma forma prática de entender a divisão é utilizar a seguinte regra:

Origem do problema	Responsável mais provável
Defeito anterior à locação	Proprietário
Problema estrutural	Proprietário
Desgaste natural do imóvel	Proprietário
Falha causada pelo uso inadequado	Inquilino
Dano causado pelo morador ou visitante	Inquilino
Limpeza e conservação cotidiana	Inquilino
Manutenção extraordinária da estrutura	Proprietário
Alteração feita pelo inquilino	Inquilino, salvo acordo diferente

Essa tabela é uma referência geral. A responsabilidade definitiva pode depender do contrato, da vistoria e de uma avaliação técnica sobre a origem do defeito.

Quais reparos normalmente são responsabilidade do proprietário?

O proprietário costuma responder pelos problemas que comprometem a estrutura, a segurança ou as condições normais de uso do imóvel, desde que não tenham sido causados pelo inquilino.

Problemas estruturais

Normalmente são de responsabilidade do proprietário:

• rachaduras estruturais;
• problemas em vigas, lajes e pilares;
• defeitos no telhado;
• falhas graves de impermeabilização;
• problemas na fundação;
• deterioração da fachada;
• infiltrações causadas pela estrutura;
• problemas na rede hidráulica embutida;
• falhas antigas na instalação elétrica.

Esses reparos fazem parte da conservação do imóvel como patrimônio e geralmente não decorrem do uso cotidiano do morador.

Uma pequena trinca superficial pode não representar um problema estrutural. Entretanto, rachaduras que aumentam, aparecem em diferentes pontos ou impedem o funcionamento de portas e janelas devem ser avaliadas por um profissional.

Defeitos existentes antes da locação

Se o problema já existia antes da entrada do inquilino, a responsabilidade tende a ser do proprietário, mesmo que o defeito só seja descoberto posteriormente.

Alguns exemplos são:

• infiltração escondida por pintura recente;
• vazamento em tubulação interna;
• instalação elétrica inadequada;
• telhado com falhas;
• encanamento deteriorado;
• janela que não veda corretamente;
• defeito em equipamento entregue com o imóvel.

O laudo de vistoria de entrada é um documento importante para demonstrar o estado inicial do imóvel.

Caso o defeito não tenha sido registrado porque não era visível, fotos, vídeos, pareceres técnicos e o histórico de comunicações podem ajudar a identificar sua origem.

Desgaste natural

O desgaste natural acontece com o tempo e com a utilização normal do imóvel.

Entre os exemplos estão:

• pintura que perde a cor com os anos;
• tubulações antigas que apresentam corrosão;
• telhas deterioradas;
• fiação que precisa ser modernizada;
• esquadrias que perdem a vedação;
• pisos desgastados pelo uso normal;
• equipamentos que chegam ao fim da vida útil.

O inquilino não deve ser responsabilizado automaticamente por todo item que apresente defeito durante a locação. É necessário diferenciar desgaste natural de dano causado pelo uso inadequado.

Reparos em equipamentos entregues com o imóvel

Quando o imóvel é alugado com equipamentos, como aquecedor, ar-condicionado, móveis planejados ou eletrodomésticos, a responsabilidade pode variar.

Se o equipamento parar de funcionar por desgaste, defeito antigo ou fim de sua vida útil, o custo tende a caber ao proprietário.

Se o dano resultar de uso incorreto, falta de limpeza obrigatória ou intervenção inadequada do morador, o inquilino poderá ser responsabilizado.

O contrato deve informar quais equipamentos fazem parte da locação e como será dividida a obrigação de manutenção.

Problemas em áreas comuns

Nos apartamentos e imóveis em condomínio, reparos em áreas comuns são administrados pelo condomínio.

Entre eles estão:

• elevadores;
• portaria;
• telhado de uso comum;
• fachada;
• garagem coletiva;
• tubulações gerais;
• bombas;
• reservatórios;
• corredores;
• sistemas de segurança;
• instalações de combate a incêndio.

O inquilino pode pagar as despesas ordinárias do condomínio, relacionadas ao funcionamento e à manutenção cotidiana. As despesas extraordinárias, como determinadas obras estruturais e reformas relevantes, normalmente são atribuídas ao proprietário, conforme a natureza da cobrança e as regras da Lei do Inquilinato.

Quais reparos normalmente são responsabilidade do inquilino?

O inquilino deve conservar o imóvel e devolvê-lo, ao final da locação, no estado em que o recebeu, descontadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

Danos causados pelo morador

São normalmente de responsabilidade do inquilino:

• vidros quebrados;
• portas danificadas;
• buracos excessivos nas paredes;
• pisos quebrados por impacto;
• fechaduras danificadas;
• bancadas quebradas;
• móveis danificados;
• manchas causadas por uso inadequado;
• equipamentos queimados por utilização incorreta.

A mesma regra vale para danos causados por familiares, visitantes, funcionários, animais ou prestadores contratados pelo morador.

Pequenos cuidados de conservação

O inquilino deve realizar os cuidados cotidianos necessários para manter o imóvel em boas condições.

Isso pode incluir:

• troca de lâmpadas;
• limpeza de ralos;
• limpeza de filtros;
• conservação de torneiras;
• limpeza de caixas de gordura acessíveis;
• lubrificação de dobradiças;
• limpeza dos ambientes;
• cuidado com pisos e revestimentos;
• manutenção de jardins de uso exclusivo;
• substituição de itens danificados pelo uso.

Esses cuidados não devem ser confundidos com a obrigação de substituir instalações antigas ou corrigir problemas estruturais.

Entupimentos provocados pelo uso

Quando o entupimento é provocado pelo descarte inadequado de gordura, restos de comida, cabelos, papel, objetos ou outros materiais, o reparo tende a ser responsabilidade do inquilino.

Se o problema ocorrer por falha na tubulação, inclinação inadequada, deterioração da rede ou obstrução em uma coluna geral do prédio, a responsabilidade pode ser do proprietário ou do condomínio.

Por isso, em casos recorrentes, pode ser necessário contratar uma avaliação técnica para determinar a causa.

Pintura danificada pelo inquilino

A pintura costuma gerar conflitos no final da locação.

O inquilino pode ter de reparar:

• manchas difíceis de remover;
• desenhos;
• furos excessivos;
• alterações de cor não autorizadas;
• sujeira incomum;
• danos provocados por móveis;
• pintura feita de forma inadequada.

Por outro lado, o desgaste normal da pintura causado pelo tempo, pela luz solar e pelo uso regular não deve ser tratado da mesma forma que um dano.

A obrigação de devolver o imóvel com pintura nova não deve ser analisada isoladamente. É necessário comparar a condição inicial registrada na vistoria com a situação no momento da devolução.

Alterações realizadas pelo inquilino

Mudanças feitas pelo morador, como instalação de divisórias, remoção de portas, troca de revestimentos ou alteração da pintura, devem ser previamente autorizadas.

O proprietário pode exigir que o imóvel seja devolvido à condição original, especialmente se isso estiver previsto no contrato.

Antes de realizar qualquer obra, o inquilino deve obter autorização por escrito e verificar as regras do condomínio.

Exemplos práticos de responsabilidade por reparos

Torneira pingando

Se o problema for uma pequena vedação desgastada pelo uso, o reparo pode ser tratado como manutenção cotidiana do inquilino.

Se a torneira já estava defeituosa quando o imóvel foi entregue ou precisa ser completamente substituída devido ao tempo de uso, a responsabilidade pode ser do proprietário.

Chuveiro queimado

Quando o chuveiro pertence ao inquilino, ele é responsável pela substituição.

Se o equipamento faz parte do imóvel, deve-se avaliar se o defeito ocorreu por desgaste natural, falha elétrica ou uso inadequado.

Se o problema for causado por instalação elétrica antiga ou inadequada, o proprietário deve corrigir a origem da falha.

Infiltração na parede

A responsabilidade dependerá da origem.

Pode ser do proprietário quando causada por:

• falha na impermeabilização;
• rachadura externa;
• problema no telhado;
• tubulação embutida;
• defeito antigo.

Pode ser do inquilino quando resultar, por exemplo, de uma instalação feita por ele ou de um dano que não foi comunicado e acabou se agravando.

Se a infiltração vier de outra unidade ou de uma tubulação comum, o condomínio ou outro morador também poderá estar envolvido.

Vaso sanitário entupido

Se o entupimento ocorreu pelo descarte de objetos ou materiais inadequados, o custo tende a ser do inquilino.

Se for consequência de problema estrutural, defeito da tubulação ou falha na coluna do prédio, a responsabilidade pode ser do proprietário ou do condomínio.

Mofo nas paredes

O mofo pode ter diferentes origens.

Quando ocorre por infiltração, falha de impermeabilização ou entrada de água pela fachada, o problema tende a ser responsabilidade do proprietário.

Quando é causado principalmente pela falta de ventilação, secagem de roupas em local inadequado ou ausência de limpeza, pode haver responsabilidade do morador.

Em muitos casos, existem fatores combinados, sendo necessária uma avaliação mais detalhada.

Ar-condicionado

Se o aparelho foi instalado pelo inquilino, ele normalmente é responsável pela manutenção.

Se pertence ao imóvel, o contrato deve definir as obrigações. A limpeza regular dos filtros pode ficar com o morador, enquanto a substituição de um equipamento antigo pode ser responsabilidade do proprietário.

Portão automático

Em uma casa, o proprietário pode ser responsável por defeitos decorrentes do desgaste do motor ou de componentes antigos.

O inquilino poderá responder quando o dano for causado por colisão, uso inadequado ou tentativa de reparo sem autorização.

Em condomínios, a manutenção do portão comum é administrada pelo condomínio.

O inquilino pode fazer o reparo e descontar do aluguel?

O inquilino não deve realizar qualquer reparo e descontar o valor do aluguel por conta própria.

Quando identificar um problema de responsabilidade do proprietário, deve comunicar formalmente a imobiliária ou o locador, explicar a situação e solicitar providências.

O ideal é registrar:

• data em que o problema foi identificado;
• fotos e vídeos;
• descrição dos danos;
• risco de agravamento;
• orçamentos, quando solicitados;
• respostas recebidas.

Em situações urgentes, nas quais a demora possa colocar pessoas em risco ou aumentar significativamente o prejuízo, é recomendável buscar orientação profissional antes de tomar decisões sobre o pagamento.

O desconto sem autorização pode gerar discussão sobre inadimplência, mesmo quando o morador acredita estar agindo corretamente.

Como agir diante de um reparo urgente?

Problemas urgentes incluem situações como:

• vazamento intenso;
• risco de curto-circuito;
• cheiro de gás;
• infiltração próxima à rede elétrica;
• risco de queda de parte do teto;
• retorno de esgoto;
• comprometimento da segurança;
• ruptura de tubulação.

O primeiro passo é adotar medidas para reduzir o risco, como fechar o registro de água ou de gás, desligar a energia do circuito afetado e afastar pessoas do local.

Depois, o inquilino deve comunicar imediatamente o proprietário ou a imobiliária.

A Lei do Inquilinato determina que o locatário deve permitir reparações urgentes que sejam de responsabilidade do locador. Se essas obras durarem mais de dez dias, pode existir abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente; se ultrapassarem trinta dias, o locatário pode ter direito a encerrar o contrato.

Essas situações devem ser avaliadas considerando o impacto real das obras e as circunstâncias do contrato.

Qual é a importância da vistoria?

A vistoria de entrada é uma das principais formas de evitar conflitos.

Ela deve registrar detalhadamente:

• pintura;
• pisos;
• paredes;
• teto;
• portas;
• janelas;
• fechaduras;
• vidros;
• móveis;
• equipamentos;
• tomadas;
• interruptores;
• torneiras;
• louças;
• infiltrações;
• rachaduras;
• medidores.

Fotografias e vídeos devem complementar a descrição escrita.

Caso o inquilino encontre algum problema após receber as chaves, deve informar por escrito dentro do prazo estabelecido pela imobiliária ou pelo contrato.

Na saída, uma nova vistoria será utilizada para comparar o estado do imóvel com as condições iniciais.

O contrato pode transferir todos os reparos para o inquilino?

O contrato pode detalhar obrigações de manutenção, mas suas cláusulas precisam respeitar a legislação aplicável.

Não basta escrever genericamente que “todos os reparos são responsabilidade do inquilino” para eliminar as obrigações legais do proprietário em relação às condições de uso, defeitos anteriores e problemas estruturais.

Por outro lado, o inquilino também não pode atribuir ao proprietário os danos que causou durante a ocupação.

Cláusulas muito amplas, contraditórias ou desequilibradas devem ser analisadas antes da assinatura do contrato.

Como evitar conflitos entre proprietário e inquilino?

Algumas medidas simples reduzem significativamente as discussões:

1. Fazer uma vistoria detalhada.
2. Registrar todas as comunicações.
3. Informar problemas assim que forem identificados.
4. Não realizar obras sem autorização.
5. Identificar a causa do dano antes de atribuir responsabilidade.
6. Solicitar orçamento e laudo técnico quando necessário.
7. Guardar recibos e notas fiscais.
8. Ler o contrato antes da assinatura.
9. Registrar acordos sobre reparos e reembolsos.
10. Evitar descontos no aluguel sem autorização formal.

O diálogo deve se concentrar na origem do problema, e não apenas em quem está ocupando o imóvel naquele momento.

Checklist para o inquilino

Ao identificar um defeito:

•  Registre fotos e vídeos.
•  Verifique se o problema aparece na vistoria.
•  Comunique o proprietário ou a imobiliária.
•  Explique quando o problema começou.
•  Evite realizar reparos sem autorização.
•  Tome medidas para impedir o agravamento.
•  Guarde mensagens e protocolos.
•  Solicite avaliação técnica quando a origem não estiver clara.
•  Guarde recibos dos serviços autorizados.
•  Não desconte despesas do aluguel unilateralmente.

Checklist para o proprietário

Ao receber uma solicitação:

•  Verifique a urgência.
•  Consulte o laudo de entrada.
•  Analise a possível origem do problema.
•  Solicite fotos, vídeos ou avaliação técnica.
•  Responda formalmente ao inquilino.
•  Autorize por escrito os reparos necessários.
•  Defina quem contratará o profissional.
•  Registre valores e condições de pagamento.
•  Acompanhe problemas estruturais recorrentes.
•  Guarde notas fiscais e garantias.

Como encontrar um imóvel para alugar?

Além de entender as responsabilidades de cada parte, o futuro inquilino deve analisar as condições gerais do imóvel antes de assinar o contrato.

Na Buskaza, é possível pesquisar casas, apartamentos e outros tipos de imóveis para alugar em diferentes cidades, comparar anúncios e entrar em contato diretamente com imobiliárias e corretores.

Durante a busca, observe as fotografias, a descrição, o valor do condomínio, as condições de conservação e as características da propriedade.

Este artigo também pode incluir links internos para:

• [Como alugar um imóvel: guia completo];
• [O que analisar antes de alugar um imóvel];
• [Vistoria de entrada: o que verificar];
• [Direitos e deveres do inquilino];
• [Como funciona o contrato de aluguel];
• [Manutenção preventiva do imóvel];
• [Quais despesas são pagas pelo inquilino?].

Conclusão

A responsabilidade por um reparo não depende apenas de o imóvel estar ocupado pelo inquilino. O principal ponto é identificar a origem do problema.

O proprietário normalmente responde por defeitos anteriores à locação, desgaste natural, falhas estruturais e problemas que impeçam o uso adequado do imóvel.

O inquilino deve conservar a propriedade, realizar os cuidados cotidianos e reparar danos causados por ele ou por pessoas relacionadas à ocupação.

A vistoria, o contrato, os registros das comunicações e uma avaliação técnica são fundamentais quando não é possível identificar claramente a causa.

Quanto mais rápido o problema for comunicado e analisado, menor será o risco de agravamento, prejuízo e conflito entre as partes.

As regras jurídicas podem sofrer alterações e cada situação possui particularidades. Em conflitos relevantes, reparos de alto valor ou dúvidas sobre o contrato, é recomendável procurar orientação jurídica especializada.