Os principais erros de quem aluga um imóvel

Alugar um imóvel pode parecer um processo simples: encontrar uma casa ou apartamento, apresentar os documentos, assinar o contrato e receber as chaves. No entanto, decisões tomadas com pressa podem gerar despesas inesperadas, conflitos com o proprietário e até dificuldades para encerrar a locação.

Muitos problemas enfrentados pelos inquilinos poderiam ser evitados com uma análise mais cuidadosa do imóvel, do contrato e dos custos envolvidos. Isso inclui verificar as condições da propriedade, entender as regras de reajuste, conferir as responsabilidades de cada parte e registrar corretamente o estado do imóvel no momento da entrada.

Neste artigo, você conhecerá os principais erros de quem aluga um imóvel e entenderá como evitá-los.

1. Escolher o imóvel considerando apenas o valor do aluguel

Um dos erros mais comuns é avaliar somente o preço anunciado. O aluguel representa apenas uma parte do custo mensal da moradia.

Além dele, o inquilino pode precisar pagar:

condomínio;
IPTU, quando previsto no contrato;
seguro contra incêndio;
contas de água, energia e gás;
taxas relacionadas à mudança;
despesas com transporte;
manutenção de equipamentos;
custos adicionais cobrados pelo condomínio.

Um apartamento com aluguel mais barato pode ter condomínio elevado, consumo individual de água inexistente ou despesas extraordinárias recorrentes. Também pode estar localizado longe do trabalho, da escola ou dos serviços utilizados pela família.

Por isso, antes de tomar uma decisão, calcule o custo total mensal.

Exemplo de custo real da locação

Despesa	Valor mensal
Aluguel	R$ 2.000
Condomínio	R$ 650
IPTU	R$ 120
Seguro contra incêndio	R$ 35
Água e gás	R$ 180
Custo total estimado	R$ 2.985

Nesse exemplo, embora o aluguel anunciado seja de R$ 2.000, o custo mensal estimado da moradia se aproxima de R$ 3.000.

O ideal é reservar uma margem financeira para reajustes, imprevistos e possíveis gastos com mudança ou manutenção.

2. Não visitar o imóvel pessoalmente

Fotos e vídeos ajudam na pesquisa, mas não substituem uma visita presencial.

As imagens de um anúncio podem ter sido produzidas em outro momento, com iluminação favorável ou enquadramentos que não mostram todos os detalhes. Durante a visita, é possível observar problemas que dificilmente aparecem nas fotografias.

Verifique especialmente:

sinais de infiltração ou mofo;
rachaduras e trincas;
estado das portas e janelas;
pressão da água;
funcionamento das torneiras;
quantidade e localização das tomadas;
ventilação e iluminação natural;
incidência de barulho;
conservação das áreas comuns;
disponibilidade e tamanho da vaga de garagem;
sinal de internet e telefone.

Também é recomendável visitar a rua em horários diferentes. Um local tranquilo durante a manhã pode ter trânsito intenso, bares movimentados ou muito barulho durante a noite.

Quando não for possível fazer uma visita presencial, solicite uma videochamada ao vivo e peça para o responsável mostrar todos os ambientes, equipamentos e áreas comuns.

3. Ignorar a localização e a rotina do bairro

Encontrar um imóvel bonito e com preço adequado não significa que ele seja compatível com a rotina do futuro morador.

Antes de fechar o contrato, avalie:

tempo de deslocamento até o trabalho;
acesso ao transporte público;
trânsito nos horários de pico;
proximidade de supermercados e farmácias;
disponibilidade de escolas e hospitais;
segurança da região;
facilidade para estacionar;
nível de ruído;
risco de alagamentos;
oferta de serviços de entrega.

Faça trajetos reais entre o imóvel e os locais que você frequenta. Aplicativos de mapas ajudam, mas o tempo estimado pode variar bastante conforme o horário.

Na Buskaza, você pode pesquisar [imóveis para alugar] por cidade, bairro, tipo de imóvel, faixa de preço e outras características importantes.

4. Não conferir quem está oferecendo o imóvel

Antes de fazer qualquer pagamento, verifique quem é o proprietário ou quem possui autorização para administrar a locação.

Em negociações conduzidas por imobiliárias ou corretores, confira os dados da empresa e o registro profissional. Quando o contato for direto com o proprietário, solicite documentos que permitam confirmar a titularidade ou a legitimidade da negociação.

Nunca faça depósitos apenas para reservar o imóvel sem receber informações claras sobre:

identificação do proprietário;
endereço completo da propriedade;
condições da locação;
valor solicitado;
finalidade do pagamento;
regras para devolução;
documento ou recibo correspondente.

Desconfie de valores muito abaixo do mercado, pressão para pagamento imediato e justificativas para impedir a visita ao imóvel.

5. Assinar o contrato sem ler todas as cláusulas

O contrato de locação estabelece os direitos e as responsabilidades do proprietário e do inquilino. Mesmo assim, algumas pessoas assinam o documento sem entender pontos fundamentais.

Antes de assinar, confira:

prazo da locação;
valor e data de vencimento;
índice e periodicidade do reajuste;
encargos pagos pelo inquilino;
modalidade de garantia;
multa por atraso;
multa por saída antecipada;
regras para reformas;
responsabilidades sobre manutenção;
condições de renovação;
procedimento para devolução das chaves.

A Lei do Inquilinato estabelece regras para as locações de imóveis urbanos e permite, entre outras modalidades, caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A legislação também proíbe a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.

Qualquer cláusula que não esteja clara deve ser questionada antes da assinatura. Não confie apenas em explicações verbais. Alterações ou condições negociadas devem constar no contrato ou em documento adicional assinado pelas partes.

6. Não entender como funciona a garantia locatícia

A garantia protege o proprietário caso o inquilino deixe de pagar o aluguel ou outros encargos previstos no contrato. Cada modalidade possui custos e consequências diferentes.

Caução

A caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. Pela Lei do Inquilinato, o valor deve ser depositado em caderneta de poupança e, ao final da locação, ser devolvido ao inquilino com os rendimentos, descontadas eventuais obrigações pendentes.

Fiador

O fiador assume responsabilidades caso o inquilino deixe de cumprir suas obrigações. Normalmente, precisa apresentar renda e patrimônio compatíveis com as exigências do proprietário ou da imobiliária.

Seguro-fiança

É contratado junto a uma seguradora. O inquilino paga o valor do seguro, mas normalmente não recebe esse dinheiro de volta ao final da locação.

Título de capitalização

O inquilino deposita uma quantia vinculada ao contrato. Dependendo das condições do produto, o valor pode ser resgatado ao final, desde que não existam débitos ou danos atribuídos ao locatário.

Antes de escolher, compare o custo, as condições de renovação, as coberturas e as regras para encerramento.

7. Não fazer uma vistoria detalhada

A vistoria de entrada registra as condições do imóvel no início da locação. Ela será utilizada como referência na devolução das chaves.

Aceitar um laudo genérico ou incompleto pode fazer o inquilino ser responsabilizado por danos que já existiam.

O Procon recomenda que o locatário exija o laudo de vistoria e registre, preferencialmente em duas vias, as condições de itens como pintura, vidros, portas, janelas e instalações elétricas e hidráulicas.

Além de ler o laudo, faça sua própria conferência. Fotografe ou filme:

paredes, pisos e tetos;
armários e bancadas;
portas, fechaduras e janelas;
tomadas e interruptores;
louças e metais;
box e espelhos;
eletrodomésticos incluídos;
medidores de água, gás e energia;
garagem e depósito;
áreas externas de uso exclusivo.

Registre detalhes como riscos, manchas, furos, peças quebradas, infiltrações e equipamentos que não estejam funcionando.

Envie as observações por escrito à imobiliária ou ao proprietário dentro do prazo definido para contestação da vistoria. Guarde as fotografias, os vídeos e os comprovantes de envio até o encerramento da locação.

8. Não testar as instalações do imóvel

Um imóvel aparentemente conservado pode ter problemas hidráulicos, elétricos ou estruturais.

Durante a visita ou vistoria, teste:

todas as torneiras;
descarga dos vasos sanitários;
chuveiros;
tomadas acessíveis;
interruptores;
aquecedor;
interfone;
fechaduras;
portões;
ar-condicionado;
eletrodomésticos incluídos;
sinal de internet.

Também observe se existem sinais de vazamento, cheiro de esgoto, baixa pressão de água ou oscilações elétricas.

Problemas identificados antes da mudança devem ser registrados e, quando necessário, reparados pelo responsável antes do início da locação.

9. Não pesquisar as regras do condomínio

Quem aluga um apartamento ou uma casa em condomínio precisa seguir a convenção e o regimento interno, mesmo não sendo proprietário.

Antes de fechar o contrato, conheça as regras relacionadas a:

animais de estimação;
horários de silêncio;
uso das áreas de lazer;
reserva de salão de festas;
mudanças;
obras e reformas;
vagas de garagem;
entrada de prestadores de serviço;
instalação de telas, ar-condicionado ou equipamentos;
locações por temporada;
recebimento de encomendas.

Também verifique se existem cobranças adicionais para mudança, uso de determinadas áreas ou emissão de controles de acesso.

Uma regra incompatível com sua rotina pode transformar um imóvel adequado em uma escolha ruim.

10. Não diferenciar despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio

Essa dúvida costuma gerar conflitos durante a locação.

Em linhas gerais, o inquilino é responsável pelas despesas ordinárias do condomínio, relacionadas ao funcionamento e à manutenção cotidiana. Entre elas podem estar limpeza, salários dos funcionários, consumo de água das áreas comuns e manutenção regular de equipamentos.

As despesas extraordinárias, relacionadas a obras estruturais, constituição de fundo de reserva ou melhorias que valorizam o patrimônio, são normalmente atribuídas ao proprietário.

A Lei do Inquilinato diferencia essas responsabilidades e lista exemplos de despesas de cada categoria.

Por isso, acompanhe os boletos e demonstrativos do condomínio. Quando houver cobrança extraordinária, solicite esclarecimentos à administradora, à imobiliária ou ao proprietário.

11. Fazer reformas sem autorização

Pintar paredes, instalar armários, trocar pisos ou realizar alterações estruturais sem autorização pode resultar em cobrança na saída.

Antes de modificar o imóvel, peça autorização por escrito. O documento deve informar:

qual alteração será realizada;
quem pagará pelo serviço;
se haverá desconto no aluguel;
se o imóvel deverá ser devolvido ao estado original;
se a melhoria permanecerá após o término da locação;
quem será responsável por eventuais danos.

Mesmo pequenas intervenções, como perfurações, instalação de redes de proteção, equipamentos de ar-condicionado ou antenas, podem depender da autorização do proprietário e do condomínio.

12. Não comunicar problemas imediatamente

Ao identificar infiltração, vazamento, curto-circuito, defeito estrutural ou outro problema relevante, comunique o responsável pela locação o quanto antes.

Ignorar o defeito pode aumentar o dano e dificultar a definição de responsabilidades.

A comunicação deve ser feita por um canal que permita comprovação, como e-mail, aplicativo da imobiliária ou mensagem escrita. Informe:

data em que o problema foi identificado;
local afetado;
descrição do defeito;
fotografias ou vídeos;
urgência do reparo;
possíveis riscos.

Evite realizar reparos de maior valor sem autorização, exceto quando houver uma situação emergencial que exija ação imediata para impedir danos maiores ou proteger os ocupantes. Mesmo nesses casos, documente o problema e guarde notas fiscais e comprovantes.

13. Atrasar aluguel e encargos

A falta de organização financeira pode gerar multa, juros, cobrança e até ação de despejo. A Lei do Inquilinato prevê que a locação pode ser desfeita por falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos.

Para evitar atrasos:

registre o vencimento no calendário;
programe lembretes;
utilize pagamento automático quando disponível;
confira mensalmente os boletos;
mantenha uma reserva financeira;
comunique rapidamente qualquer dificuldade.

Além do aluguel, acompanhe condomínio, IPTU, seguro e contas de consumo. Um débito esquecido pode continuar aumentando depois da desocupação.

14. Sair do imóvel sem verificar a multa contratual

O inquilino pode devolver o imóvel antes do término do contrato, mas normalmente precisa pagar a multa prevista, calculada proporcionalmente ao período restante.

Por exemplo, se a multa integral for equivalente a três aluguéis e metade do prazo contratual já tiver sido cumprida, o valor devido deverá considerar o tempo restante, conforme as condições do contrato e a legislação aplicável.

A Lei do Inquilinato também prevê uma situação específica de dispensa da multa quando a devolução decorrer de transferência do locatário pelo empregador para outra localidade, desde que o proprietário seja comunicado por escrito com antecedência mínima de 30 dias.

Antes de planejar a mudança, solicite o cálculo formal dos valores necessários para encerrar a locação.

15. Não cumprir o procedimento de saída

A saída não termina simplesmente quando o morador deixa o imóvel.

Normalmente, o encerramento envolve:

comunicar a intenção de desocupação;
verificar o prazo de aviso;
solicitar orientações à imobiliária ou ao proprietário;
realizar os reparos de responsabilidade do inquilino;
providenciar limpeza;
agendar a vistoria de saída;
quitar aluguéis e encargos;
transferir ou encerrar contas de consumo;
entregar todas as chaves e controles;
obter um comprovante de encerramento.

Deixar as chaves na portaria ou abandonar o imóvel sem formalização pode fazer com que a cobrança do aluguel continue.

Guarde o termo de entrega das chaves, o laudo de vistoria final e os comprovantes de quitação.

16. Perder documentos e comprovantes

Durante a locação, mantenha uma pasta física ou digital com:

contrato e aditivos;
laudo de vistoria;
fotografias e vídeos;
comprovantes de aluguel;
boletos de condomínio;
comprovantes de IPTU;
contas de consumo;
autorizações para reformas;
comunicações com a imobiliária;
notas fiscais de reparos;
termo de entrega das chaves.

Esses documentos ajudam a esclarecer divergências e demonstrar o cumprimento das obrigações.

Checklist para alugar um imóvel com segurança

Antes de assinar o contrato, confirme:

O custo total da moradia cabe no orçamento.
O imóvel foi visitado e inspecionado.
A localização atende à rotina dos moradores.
O responsável pela locação foi identificado.
O contrato foi lido integralmente.
O índice de reajuste está claro.
A modalidade de garantia foi compreendida.
As responsabilidades por IPTU, condomínio e seguro estão definidas.
As regras do condomínio foram consultadas.
O laudo de vistoria está detalhado.
Defeitos e danos existentes foram registrados.
A multa por saída antecipada foi verificada.
As condições para devolução do imóvel estão claras.

Como evitar problemas ao alugar um imóvel?

A melhor forma de evitar problemas é tratar a locação como um compromisso financeiro e contratual de médio ou longo prazo.

Não tome a decisão apenas pela aparência do imóvel ou pelo valor do aluguel. Compare o custo total, analise a localização, faça uma vistoria detalhada, leia o contrato e mantenha todos os acordos registrados por escrito.

Também é importante preservar o imóvel, pagar os encargos dentro do prazo e comunicar rapidamente qualquer problema.

Com planejamento e informação, o inquilino reduz os riscos da locação e aumenta as chances de ter uma experiência tranquila do início até a devolução das chaves.

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Os principais erros de quem aluga um imóvel