Guia completo para alugar um apartamento

Alugar um apartamento exige mais cuidado do que simplesmente escolher um imóvel bonito e assinar o contrato. A decisão envolve um compromisso financeiro que pode durar vários meses ou anos, além de regras relacionadas ao condomínio, à conservação do imóvel, à garantia locatícia e à devolução das chaves.

Para fazer uma escolha segura, é importante analisar o custo total da moradia, visitar o apartamento com atenção, conferir o contrato, registrar o estado do imóvel e entender quais despesas serão de responsabilidade do inquilino.

Neste guia, você conhecerá todas as etapas para alugar um apartamento, desde o planejamento da busca até o encerramento da locação.

1. Defina o orçamento disponível

O primeiro passo é calcular quanto você realmente pode gastar por mês. O valor do aluguel é apenas uma parte do custo da moradia.

Além dele, podem existir despesas como:

condomínio;
IPTU;
seguro contra incêndio;
água;
energia elétrica;
gás;
internet;
estacionamento;
garantia locatícia;
taxas relacionadas à mudança.

Por isso, não escolha um apartamento apenas porque o aluguel cabe no orçamento. Some todos os valores antes de tomar uma decisão.

Exemplo de custo mensal

Despesa	Valor
Aluguel	R$ 2.000
Condomínio	R$ 650
IPTU	R$ 120
Seguro contra incêndio	R$ 35
Água e gás	R$ 180
Custo mensal estimado	R$ 2.985

Nesse exemplo, um apartamento anunciado por R$ 2.000 representa um compromisso mensal próximo de R$ 3.000.

Também considere os gastos iniciais, como mudança, compra de móveis, instalação de internet e pagamento da garantia. O ideal é manter uma reserva para reajustes e despesas inesperadas.

2. Escolha a localização de acordo com sua rotina

A localização influencia o custo, o conforto e o tempo gasto diariamente.

Antes de começar a busca, selecione bairros ou regiões considerando:

distância até o trabalho;
proximidade de escolas;
acesso ao transporte público;
trânsito nos horários de pico;
disponibilidade de supermercados e farmácias;
hospitais e serviços de saúde;
segurança;
oferta de lazer;
facilidade para estacionar;
incidência de barulho;
risco de alagamentos.

Um apartamento mais barato, mas muito distante do trabalho, pode aumentar os gastos com transporte e reduzir a qualidade de vida.

Faça os trajetos reais nos horários em que pretende utilizá-los. Visite a rua durante o dia e à noite. Uma região tranquila em determinado horário pode ter trânsito intenso, bares movimentados ou muito ruído em outros períodos.

Na Buskaza, você pode pesquisar [apartamentos para alugar] por cidade, bairro, faixa de preço, quantidade de quartos e outras características.

3. Defina o que o apartamento precisa ter

Antes de analisar os anúncios, crie duas listas: uma com características indispensáveis e outra com itens desejáveis.

As características indispensáveis podem incluir:

quantidade mínima de quartos;
vaga de garagem;
elevador;
permissão para animais;
acessibilidade;
proximidade do transporte público;
espaço para trabalhar;
limite máximo de custo mensal.

Entre os itens desejáveis podem estar:

varanda;
vista livre;
piscina;
academia;
imóvel mobiliado;
andar alto;
portaria 24 horas;
salão de festas.

Essa separação facilita a comparação e evita escolher um apartamento que parece interessante, mas não atende às necessidades dos moradores.

4. Analise cuidadosamente os anúncios

Ao pesquisar um apartamento, não se limite às fotografias. Leia todas as informações disponíveis e procure entender o custo e as condições da locação.

Confira:

valor do aluguel;
valor do condomínio;
IPTU;
área útil;
quantidade de quartos e banheiros;
existência de vaga;
andar;
posição do apartamento;
tipo de garantia aceita;
existência de mobília;
data de disponibilidade;
regras para animais;
áreas de lazer do prédio.

Quando uma informação importante não estiver no anúncio, solicite-a antes de agendar a visita.

Também compare o imóvel com outros apartamentos semelhantes na mesma região. Isso ajuda a identificar se o preço anunciado está compatível com o mercado.

5. Confirme quem está oferecendo o imóvel

Antes de enviar documentos ou fazer qualquer pagamento, verifique quem está conduzindo a negociação.

Quando o imóvel for anunciado por uma imobiliária ou corretor, confira:

nome da empresa;
site oficial;
endereço;
telefone;
dados de contato;
registro profissional;
histórico de atendimento.

Nas negociações diretas com o proprietário, solicite elementos que permitam confirmar que ele possui legitimidade para alugar o apartamento.

Desconfie de ofertas com preço muito abaixo do mercado, pedidos de pagamento antecipado sem contrato, pressão para tomar uma decisão imediata ou justificativas para impedir a visita.

Não transfira dinheiro apenas para “reservar” o imóvel sem saber exatamente:

quem receberá o valor;
qual é a finalidade do pagamento;
em quais condições ele será devolvido;
qual documento comprova a negociação.

6. Visite o apartamento pessoalmente

Fotografias e vídeos não substituem uma visita presencial. Durante a visita, observe o apartamento, o prédio e a vizinhança.

Paredes, pisos e acabamentos

Procure sinais de:

infiltração;
mofo;
rachaduras;
pintura recente apenas em algumas áreas;
pisos soltos;
portas empenadas;
janelas com dificuldade para abrir;
vidros quebrados;
armários danificados.

Pergunte sobre qualquer marca ou reparo aparente. Uma parede recém-pintada pode apenas ter sido renovada, mas também pode esconder um problema de umidade.

Instalações hidráulicas

Teste:

torneiras;
chuveiros;
descargas;
registros;
pias;
ralos;
aquecedor.

Verifique a pressão da água, o escoamento e a existência de vazamentos ou cheiro de esgoto.

Instalações elétricas

Observe:

quantidade de tomadas;
voltagem;
estado dos interruptores;
quadro elétrico;
pontos para ar-condicionado;
capacidade para chuveiros e eletrodomésticos;
condições aparentes da fiação.

Apartamentos antigos podem exigir adaptações para suportar equipamentos atuais.

Iluminação e ventilação

Visite o apartamento durante o dia para avaliar:

entrada de luz natural;
circulação de ar;
incidência de sol;
proximidade dos prédios vizinhos;
privacidade;
temperatura dos ambientes.

Pergunte em quais períodos o apartamento recebe sol. Isso influencia a iluminação, a umidade e o conforto térmico.

Barulho

Fique alguns minutos em silêncio em diferentes cômodos. Observe ruídos provenientes:

da rua;
dos apartamentos vizinhos;
do elevador;
da garagem;
do salão de festas;
da área de lazer;
da casa de máquinas.

Sempre que possível, retorne ao local em outro horário.

7. Confira a vaga de garagem

Não presuma que toda vaga atende a qualquer veículo.

Verifique:

localização;
largura;
comprimento;
facilidade para manobrar;
existência de colunas;
necessidade de movimentar outro carro;
cobertura;
numeração;
acesso à garagem.

Confirme se a vaga é determinada, rotativa, compartilhada ou presa. Caso exista mais de um veículo, pergunte sobre a possibilidade de alugar uma segunda vaga.

8. Avalie o prédio

As condições do edifício também afetam a experiência de morar no apartamento.

Observe:

conservação da fachada;
elevadores;
portaria;
iluminação;
limpeza;
câmeras;
interfone;
portões;
escadas;
acessibilidade;
áreas de lazer;
garagem;
espaço para encomendas.

Pergunte se existem obras previstas ou em andamento. Mesmo quando o custo de determinada obra não cabe ao inquilino, ela pode gerar barulho, poeira, restrições e interrupções no uso das áreas comuns.

9. Conheça as regras do condomínio

Antes de assinar o contrato, solicite o regulamento interno do condomínio.

Confira as regras sobre:

animais de estimação;
horários de silêncio;
mudanças;
obras;
uso de elevadores;
entrada de prestadores;
utilização da piscina e da academia;
reserva do salão de festas;
instalação de ar-condicionado;
colocação de redes de proteção;
vagas de garagem;
recebimento de encomendas.

Também pergunte se existem taxas para mudança, uso de determinadas áreas, emissão de controles ou cadastro de moradores.

O inquilino deve cumprir a convenção e o regulamento interno do condomínio durante a locação.

10. Entenda as garantias locatícias

A garantia locatícia protege o proprietário em caso de inadimplência ou descumprimento das obrigações contratuais.

A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades principais:

caução;
fiança;
seguro-fiança;
cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O proprietário não pode exigir mais de uma dessas garantias no mesmo contrato.

Caução

A caução pode ser oferecida em dinheiro, bens móveis ou imóveis.

Quando for em dinheiro, não poderá ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel e deverá ser depositada em caderneta de poupança. Os rendimentos devem beneficiar o inquilino no momento da devolução do valor.

Ao final da locação, a caução pode ser utilizada para quitar débitos ou reparar danos atribuídos ao inquilino. Havendo saldo, ele deverá ser devolvido conforme as condições aplicáveis.

Fiador

O fiador assume a responsabilidade de cumprir as obrigações caso o inquilino não o faça.

A imobiliária ou o proprietário pode solicitar:

comprovantes de renda;
documentos pessoais;
certidões;
matrícula de imóvel;
assinatura do cônjuge, conforme o caso.

O fiador deve compreender o alcance da obrigação antes de assinar o contrato.

Seguro-fiança

No seguro-fiança, o inquilino contrata uma apólice que oferece cobertura ao proprietário.

O custo depende de fatores como:

valor do aluguel;
perfil financeiro do inquilino;
prazo da locação;
coberturas contratadas;
análise da seguradora.

Diferentemente da caução, o valor pago pelo seguro normalmente não é devolvido ao término do contrato.

Outras soluções oferecidas pelo mercado

Algumas imobiliárias trabalham com títulos de capitalização ou empresas que oferecem garantias contratuais.

Essas soluções devem ser analisadas com cuidado. Compare:

valor inicial;
cobranças recorrentes;
condições de renovação;
possibilidade de resgate;
consequências da inadimplência;
regras de encerramento.

11. Organize os documentos necessários

A documentação exigida depende da imobiliária, do proprietário e da garantia escolhida.

Normalmente, podem ser solicitados:

documento de identidade;
CPF;
comprovante de residência;
comprovante de renda;
declaração de Imposto de Renda;
extratos bancários;
carteira de trabalho;
contrato social;
documentos do cônjuge;
documentos do fiador.

Trabalhadores autônomos podem apresentar extratos, notas fiscais, recibos, contratos de prestação de serviços e declaração de Imposto de Renda.

Envie documentos apenas por canais confiáveis. Confirme quem terá acesso às informações e evite encaminhá-las para números ou endereços eletrônicos cuja autenticidade não tenha sido verificada.

12. Leia todo o contrato

O contrato deve refletir as condições efetivamente combinadas.

Antes de assinar, confira:

identificação das partes;
endereço do apartamento;
prazo da locação;
valor do aluguel;
data de vencimento;
índice de reajuste;
garantia locatícia;
multa por atraso;
multa por saída antecipada;
despesas atribuídas ao inquilino;
responsabilidades por reparos;
regras para reformas;
condições de renovação;
procedimento para devolução das chaves.

Não assine contratos com espaços em branco. Qualquer promessa sobre pintura, consertos, descontos ou instalação de equipamentos deve constar por escrito.

Em apartamentos mobiliados, o contrato deve incluir a descrição dos móveis e utensílios e o estado em que eles se encontram.

13. Verifique o prazo e a multa contratual

O inquilino pode devolver o apartamento antes do fim do contrato, mas poderá precisar pagar a multa prevista.

A multa deve ser calculada proporcionalmente ao período que resta para o encerramento do contrato.

Exemplo

Considere:

contrato de 30 meses;
multa integral de três aluguéis;
aluguel de R$ 2.000;
saída após 20 meses.

A multa integral seria de R$ 6.000. Como restariam 10 meses, o cálculo proporcional seria:

R$ 6.000 × 10 ÷ 30 = R$ 2.000

O valor definitivo depende das condições previstas no contrato.

A lei prevê dispensa da multa quando a devolução ocorrer por transferência do inquilino, determinada pelo empregador, para prestar serviços em outra localidade. Nesse caso, o proprietário deve ser avisado por escrito com antecedência mínima de 30 dias.

14. Entenda quem paga cada despesa

As responsabilidades devem estar claramente definidas no contrato.

De forma geral, o inquilino é responsável por:

aluguel;
contas de consumo;
despesas ordinárias do condomínio;
reparos de danos causados pelos moradores;
encargos expressamente atribuídos a ele no contrato, quando permitidos.

As despesas ordinárias estão relacionadas ao funcionamento cotidiano do condomínio, como limpeza, salários de funcionários e manutenção rotineira.

O proprietário normalmente é responsável por:

defeitos anteriores à locação;
problemas estruturais não causados pelo inquilino;
taxas de administração imobiliária;
despesas extraordinárias do condomínio;
obras de valorização ou recuperação estrutural.

A Lei do Inquilinato estabelece que o proprietário deve entregar o imóvel em condições de uso, responder por defeitos anteriores à locação e pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

IPTU e seguro contra incêndio podem ser atribuídos ao inquilino quando houver previsão expressa no contrato. Por isso, essas cobranças devem ser conferidas antes da assinatura.

15. Faça uma vistoria detalhada

A vistoria de entrada registra o estado do apartamento no início da locação. Ela será comparada com a vistoria realizada na saída.

Confira:

paredes;
tetos;
pisos;
portas;
janelas;
vidros;
fechaduras;
armários;
bancadas;
tomadas;
interruptores;
instalações hidráulicas;
equipamentos;
eletrodomésticos;
vaga de garagem;
controles e chaves.

Fotografe e grave vídeos de todos os ambientes, especialmente de riscos, manchas, furos, trincas e peças danificadas.

A Lei do Inquilinato assegura ao inquilino o direito de solicitar uma descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência aos defeitos existentes.

Caso encontre divergências no laudo, comunique-as por escrito dentro do prazo informado pela imobiliária. Guarde as imagens e os comprovantes até o final da locação.

16. Registre os reparos prometidos

Se o proprietário ou a imobiliária prometer realizar algum conserto, não deixe o acordo apenas na conversa.

Registre:

qual reparo será realizado;
quem será responsável;
prazo para conclusão;
valor estimado;
existência de desconto no aluguel;
consequência caso o serviço não seja concluído.

O proprietário tem a obrigação de entregar o imóvel em estado adequado à finalidade para a qual foi alugado e de responder pelos defeitos anteriores à locação.

17. Organize a mudança

Antes de contratar o transporte, consulte as regras do condomínio.

Confirme:

dias e horários permitidos;
necessidade de agendamento;
taxa de mudança;
reserva do elevador;
acesso do caminhão;
proteção das áreas comuns;
cadastro da equipe;
responsabilidade por danos.

Na entrada, fotografe os medidores de água, gás e energia. Solicite a alteração de titularidade das contas e guarde os protocolos.

Também confira a quantidade de chaves, controles, cartões e dispositivos de acesso recebidos.

18. Cuide do apartamento durante a locação

Durante o contrato, o inquilino deve conservar o imóvel e comunicar rapidamente qualquer problema.

Informe a imobiliária ou o proprietário ao identificar:

infiltração;
vazamento;
defeito elétrico;
problema estrutural;
falha no aquecedor;
dano causado por imóvel vizinho;
risco à segurança.

Faça a comunicação por escrito, acompanhada de fotografias ou vídeos.

Evite realizar reparos de maior valor sem autorização. Em uma emergência, documente o problema, comunique o responsável e guarde notas fiscais e comprovantes.

19. Não faça reformas sem autorização

Pintar paredes, instalar armários, trocar pisos ou perfurar revestimentos pode gerar cobranças no encerramento do contrato.

Antes de qualquer alteração, solicite autorização por escrito. O documento deve informar:

o que será modificado;
quem pagará;
se haverá desconto no aluguel;
se a alteração deverá ser desfeita;
se a melhoria ficará incorporada ao imóvel.

Mesmo alterações pequenas podem depender também da autorização do condomínio.

20. Prepare corretamente a devolução

A locação não termina simplesmente quando o inquilino deixa o apartamento.

Normalmente, será necessário:

comunicar a intenção de sair;
observar o prazo de aviso;
solicitar o cálculo dos valores pendentes;
realizar os reparos de responsabilidade do inquilino;
limpar o apartamento;
agendar a vistoria final;
quitar aluguel e encargos;
encerrar ou transferir as contas;
devolver chaves e controles;
obter um comprovante de encerramento.

Não entregue as chaves apenas ao porteiro. A devolução deve ser formalizada junto à imobiliária ou ao proprietário.

Guarde o termo de entrega, o laudo final, os comprovantes de pagamento e a confirmação de encerramento do contrato.

Checklist para alugar um apartamento

Antes de assinar, confirme:

O custo total cabe no orçamento.
A localização atende à rotina.
O apartamento foi visitado pessoalmente.
As instalações foram testadas.
A vaga de garagem foi conferida.
O prédio está bem conservado.
As regras do condomínio foram analisadas.
O anunciante foi identificado.
A garantia locatícia foi compreendida.
Todos os documentos foram enviados por canal seguro.
O contrato foi lido integralmente.
O reajuste está claramente definido.
A multa de saída foi verificada.
As responsabilidades pelas despesas estão registradas.
A vistoria foi conferida.
Os reparos prometidos constam por escrito.
O procedimento de devolução está claro.

Como alugar um apartamento com segurança?

A melhor forma de alugar um apartamento com segurança é analisar a decisão como um todo.

Não considere apenas o valor do aluguel ou a aparência do imóvel. Calcule o custo completo, avalie a região, visite o apartamento, conheça o condomínio, leia o contrato e registre detalhadamente a vistoria.

Também mantenha todas as comunicações importantes por escrito e guarde os documentos até o encerramento da locação.

Com planejamento, comparação e atenção às condições contratuais, é possível reduzir riscos e encontrar um apartamento adequado às necessidades e ao orçamento.

Na Buskaza, você pode pesquisar [apartamentos para alugar], comparar [imóveis para locação] e encontrar opções anunciadas por imobiliárias e corretores em diferentes cidades do Brasil.

Guia completo para alugar um apartamento