Como aumentar as chances de aprovação do financiamento imobiliário

Conseguir a aprovação de um financiamento imobiliário não depende apenas de ter uma boa renda. Antes de liberar o crédito, o banco analisa o perfil financeiro dos compradores, o nível de endividamento, a capacidade de pagamento, a documentação apresentada e também o imóvel que será financiado.

Por isso, quem pretende comprar uma casa ou apartamento financiado pode se preparar antes mesmo de encontrar o imóvel.

Organizar as dívidas, comprovar corretamente a renda, aumentar a entrada e evitar assumir novos financiamentos pouco antes da análise são algumas medidas que podem melhorar as condições da proposta.

Neste artigo, você vai entender o que os bancos analisam e como aumentar as chances de aprovação do financiamento imobiliário.

O que o banco analisa para aprovar um financiamento imobiliário?

Cada instituição financeira possui seus próprios critérios de concessão de crédito.

Na prática, entretanto, a análise procura responder principalmente a uma pergunta:

Qual é o risco de esse comprador não conseguir pagar o financiamento durante os próximos anos?

A própria Caixa informa que a concessão de financiamento habitacional está sujeita a uma análise de risco de crédito dos contratantes. Durante o processo, também são analisados documentos do comprador, do vendedor e do imóvel.

Entre os principais pontos avaliados estão:

• renda dos compradores;
• estabilidade e possibilidade de comprovação dessa renda;
• dívidas existentes;
• histórico de pagamento;
• relacionamento financeiro;
• valor solicitado;
• quantidade disponível para entrada;
• prazo do financiamento;
• características do imóvel;
• documentação da operação.

A combinação dessas informações determina não apenas se o financiamento será aprovado, mas também quanto o banco estará disposto a financiar.

1. Organize suas dívidas antes de solicitar o financiamento

Um dos primeiros passos deve ser analisar quanto da sua renda já está comprometido.

Financiamentos de veículos, empréstimos pessoais, crédito consignado e outras obrigações reduzem sua capacidade de assumir uma nova dívida mensal.

Os bancos possuem acesso a informações de crédito que ajudam nessa avaliação.

O Sistema de Informações de Crédito do Banco Central, o SCR, registra operações de crédito mantidas com instituições do Sistema Financeiro Nacional. Ao avaliar um pedido de crédito, as instituições podem consultar informações sobre operações existentes e verificar valores e eventuais atrasos.

Você também pode consultar seus próprios dados por meio do Relatório de Empréstimos e Financiamentos disponível no Meu BC.

Esse relatório apresenta dívidas e compromissos com instituições financeiras e pode ajudar a identificar:

• financiamentos existentes;
• empréstimos;
• saldo devedor;
• operações em atraso;
• dívidas que você eventualmente não reconheça.

O próprio Banco Central indica o relatório como ferramenta para avaliar o nível de endividamento antes de contratar uma nova operação de crédito.

O que fazer antes de pedir o financiamento

Se possível:

• quite empréstimos de pequeno valor;
• reduza dívidas com parcelas elevadas;
• evite atrasos;
• confira se existem informações incorretas em seu histórico;
• não contrate novos financiamentos sem necessidade.

Quanto menos compromissos mensais você tiver, maior tende a ser sua capacidade financeira disponível para assumir a prestação do imóvel.

2. Evite atrasar contas e dívidas

O histórico de pagamento também pode ser considerado na avaliação de risco.

O Cadastro Positivo reúne informações sobre histórico de crédito e permite a formação de pontuações utilizadas para avaliação de risco. Segundo o Banco Central, instituições financeiras podem consultar essas informações na análise de operações de crédito.

Por isso, nos meses anteriores à solicitação do financiamento, procure manter suas obrigações financeiras rigorosamente em dia.

Isso vale principalmente para:

• empréstimos;
• financiamentos;
• cartões de crédito;
• contas recorrentes;
• demais operações que possam integrar seu histórico financeiro.

Não existe, entretanto, uma pontuação única que garanta a aprovação de um financiamento.

O banco realiza sua própria análise utilizando diferentes informações.

Ter um bom histórico ajuda, mas não substitui requisitos como renda suficiente e capacidade de pagamento.

3. Comprove corretamente sua renda

Não basta receber determinada quantia por mês. Para o financiamento, é importante conseguir comprovar a renda de uma forma aceita pela instituição financeira.

Os documentos exigidos variam conforme o banco e o perfil profissional do comprador.

Entre os documentos que podem ser utilizados estão:

• holerites;
• extratos bancários;
• declaração de Imposto de Renda;
• documentos da empresa;
• comprovantes de recebimentos;
• outros documentos solicitados pelo banco.

O Banco do Brasil, por exemplo, orienta os interessados em financiamento imobiliário a reunir antecipadamente documentos pessoais, comprovantes de renda, extratos, declaração de Imposto de Renda e demais documentos necessários à análise.

Para profissionais autônomos, empresários e pessoas com renda variável, essa preparação pode ser ainda mais importante.

Movimentações financeiras incompatíveis com a renda declarada ou falta de documentos suficientes para demonstrar receitas podem dificultar a análise.

Organize a documentação com antecedência

Antes mesmo de escolher o imóvel, deixe separados:

• documento de identificação;
• CPF;
• comprovante de residência;
• comprovantes de renda;
• extratos bancários;
• declaração de Imposto de Renda, quando aplicável;
• documentos do cônjuge ou outro comprador que participará da operação.

Quando duas pessoas compõem renda, normalmente será necessário apresentar informações e documentos de ambas. O checklist imobiliário do Banco do Brasil, por exemplo, prevê a documentação dos dois proponentes quando o cônjuge também participa da composição de renda.

4. Considere compor renda com outra pessoa

Dependendo das condições oferecidas pela instituição financeira, mais de uma pessoa pode participar da operação.

Imagine:

Comprador 1: renda de R$ 7.000
Comprador 2: renda de R$ 5.000

A renda familiar considerada na análise poderá chegar a:

R$ 12.000

Isso pode permitir que a operação comporte uma prestação maior do que seria possível utilizando apenas uma das rendas.

Mas existe um detalhe importante: não entra apenas a renda da outra pessoa na análise.

As dívidas e o perfil de crédito dela também podem ser considerados.

Por isso, compor renda com alguém que possui muitas obrigações financeiras não necessariamente aumentará a capacidade de financiamento na mesma proporção.

5. Aumente a entrada, se possível

Uma das formas mais eficientes de tornar uma operação mais viável é aumentar a entrada.

Imagine um apartamento de R$ 600.000.

Cenário A

Entrada: R$ 120.000
Financiamento solicitado: R$ 480.000

Cenário B

Entrada: R$ 200.000
Financiamento solicitado: R$ 400.000

No segundo cenário, o banco precisa financiar R$ 80.000 a menos.

Isso tende a reduzir:

• a prestação;
• o saldo devedor;
• os juros totais;
• o comprometimento mensal da renda.

Portanto, se a simulação não estiver cabendo na sua renda, aumentar a entrada pode ser uma das alternativas.

Isso não significa que você deva utilizar toda a sua reserva financeira.

Além da entrada, ainda existem custos de aquisição do imóvel, como ITBI, registro, eventuais despesas relacionadas ao financiamento e custos da mudança.

Também é prudente preservar uma reserva financeira depois da compra.

6. Utilize o FGTS quando a operação permitir

Quem possui saldo no FGTS pode verificar se reúne os requisitos para utilizá-lo na compra.

Em determinadas operações enquadradas nas regras aplicáveis, o FGTS pode ser utilizado no financiamento habitacional. A Caixa orienta que o comprador verifique se ele, o imóvel e o contrato atendem às condições necessárias.

Imagine uma entrada de R$ 150.000.

Se o comprador tiver R$ 70.000 de FGTS elegível para utilização, poderá, dependendo da operação, precisar complementar apenas:

R$ 80.000 com recursos próprios.

Outra possibilidade é combinar um FGTS maior com recursos próprios para aumentar a entrada e reduzir o financiamento solicitado.

As regras do FGTS podem mudar, portanto devem ser consultadas novamente na época da compra.

7. Não solicite o valor máximo que consegue pagar

Ser aprovado para determinada prestação não significa que você deva necessariamente assumir esse valor.

O comprador também terá despesas relacionadas à nova moradia.

Por exemplo:

Despesa mensal	Valor
Prestação do financiamento	R$ 4.000
Condomínio	R$ 800
IPTU equivalente mensal	R$ 250
Seguro e outras despesas	R$ 150
Total	R$ 5.200

Nesse exemplo, olhar somente para uma prestação de R$ 4.000 faria o custo da moradia parecer muito menor do que realmente é.

Antes de solicitar o financiamento, monte seu próprio limite de prestação.

Pergunte:

Qual prestação consigo pagar confortavelmente durante muitos anos, inclusive se minhas despesas aumentarem?

Esse número pode ser diferente do limite máximo aprovado pelo banco.

8. Evite assumir novas dívidas antes da análise

Se você pretende solicitar um financiamento imobiliário em breve, tenha cuidado com grandes compras parceladas.

Comprar um automóvel financiado pouco antes de solicitar o crédito imobiliário, por exemplo, pode adicionar uma nova obrigação mensal ao seu orçamento.

O mesmo vale para empréstimos.

Como instituições financeiras podem consultar operações de crédito existentes por meio de sistemas como o SCR, novas dívidas podem entrar na avaliação do seu perfil financeiro.

Se a compra do imóvel é uma prioridade, avalie se outros financiamentos podem esperar.

9. Faça simulações em diferentes bancos

Ser recusado por uma instituição não significa automaticamente que nenhum banco financiará a operação.

As políticas de crédito e produtos oferecidos podem variar.

O Banco do Brasil, por exemplo, permite simular o financiamento e solicitar a análise de crédito digitalmente. A Caixa também disponibiliza canais de simulação e proposta para crédito habitacional.

Por isso, vale comparar.

Analise:

• valor máximo financiado;
• entrada exigida;
• taxa de juros;
• prazo;
• sistema de amortização;
• primeira prestação;
• evolução das prestações;
• seguros;
• Custo Efetivo Total (CET).

Não escolha somente pela menor prestação inicial.

Leia também: [Como calcular a entrada e as parcelas de um financiamento imobiliário]

10. Faça primeiro uma análise de crédito e depois procure o imóvel

Uma estratégia prática é descobrir sua capacidade de financiamento antes de procurar seriamente um imóvel.

Imagine alguém procurando imóveis entre R$ 800.000 e R$ 900.000.

Depois de semanas visitando propriedades, descobre que, considerando sua renda e entrada disponível, consegue financiar confortavelmente uma compra de aproximadamente R$ 650.000.

Boa parte do trabalho anterior foi desperdiçada.

Fazer simulações antes ajuda a estabelecer uma faixa de preço mais realista.

Com essa informação, você poderá buscar na Buskaza, por exemplo:

[Apartamentos à venda]

[Casas à venda]

ou utilizar a [busca de imóveis da Buskaza] filtrando os resultados pela faixa de preço adequada ao seu orçamento.

11. Lembre-se de que o imóvel também precisa ser aprovado

Mesmo que o comprador seja aprovado na análise de crédito, ainda existe outra parte importante do processo: a análise do imóvel.

A instituição financeira avalia a documentação relacionada ao comprador, vendedor e propriedade antes da liberação definitiva do financiamento.

Problemas documentais ou situações que impeçam o imóvel de ser aceito como garantia podem inviabilizar a operação.

Por isso, não confunda:

aprovação do crédito do comprador

com

aprovação definitiva do financiamento daquele imóvel.

São etapas relacionadas, mas não são exatamente a mesma coisa.

O que pode dificultar a aprovação do financiamento?

Algumas situações merecem atenção especial:

• renda insuficiente para o valor solicitado;
• dificuldade para comprovar a renda;
• alto nível de endividamento;
• histórico recente de atrasos;
• novas dívidas contratadas antes da análise;
• entrada muito pequena para a operação pretendida;
• informações inconsistentes na documentação;
• problemas relacionados ao imóvel;
• restrições identificadas durante a análise de crédito.

Nenhum desses fatores deve ser analisado isoladamente.

O banco avalia a operação como um todo.

Checklist antes de pedir seu financiamento

Antes de enviar a proposta, confira:

Situação financeira

•  Listei todos os empréstimos e financiamentos atuais.
•  Consultei minhas operações no Registrato/Meu BC.
•  Minhas principais contas estão em dia.
•  Evitei assumir novas dívidas.
•  Sei qual prestação cabe confortavelmente no meu orçamento.

Renda e documentação

•  Consigo comprovar minha renda.
•  Meus comprovantes estão atualizados.
•  Minha declaração de Imposto de Renda está organizada.
•  Tenho documentos pessoais disponíveis.
•  Se houver composição de renda, os documentos da outra pessoa também estão organizados.

Recursos para compra

•  Sei quanto tenho disponível para entrada.
•  Consultei meu saldo do FGTS.
•  Reservei dinheiro para impostos e documentação.
•  Mantive uma reserva financeira depois da compra.

Financiamento

•  Fiz mais de uma simulação.
•  Comparei taxas e CET.
•  Analisei diferentes prazos.
•  Conheço o valor aproximado das prestações.
•  Sei qual faixa de preço de imóvel é adequada ao meu orçamento.

O que fazer se o financiamento for recusado?

Uma recusa não significa necessariamente que você nunca conseguirá financiar um imóvel.

Primeiro, tente entender o motivo.

Dependendo da situação, poderá ser necessário:

• reduzir dívidas;
• aumentar a entrada;
• solicitar um valor menor;
• melhorar a comprovação de renda;
• corrigir informações cadastrais;
• aguardar a atualização de informações de crédito;
• incluir outra pessoa na composição de renda;
• procurar uma instituição com critérios diferentes.

Se encontrar uma informação incorreta em seu Relatório de Empréstimos e Financiamentos do Banco Central, a orientação oficial é procurar a instituição financeira responsável pelo registro para solicitar a correção.

O mais importante é identificar o problema antes de simplesmente enviar a mesma proposta novamente.

Conclusão

A aprovação de um financiamento imobiliário depende de uma análise realizada pela instituição financeira e não existe uma fórmula capaz de garantir que o crédito será liberado.

Mas existem diversas formas de chegar mais preparado.

Reduzir dívidas, manter pagamentos em dia, comprovar adequadamente a renda, aumentar a entrada, evitar novos financiamentos e organizar toda a documentação são medidas que tornam mais clara a capacidade financeira do comprador.

Também vale fazer simulações antes de escolher o imóvel.

Assim, você descobre aproximadamente quanto consegue financiar e pode concentrar sua busca em propriedades realmente compatíveis com seu orçamento.

Depois de definir sua faixa de preço, [busque imóveis à venda na Buskaza] e utilize os filtros de localização, preço e tipo de imóvel para encontrar opções adequadas ao seu planejamento financeiro.